Tapu Harcı Hesaplama - (Arsa, Ev, Tarla, Bahçe)

Tapu Harcı Nedir?

Tapu harcı, gayrimenkul alım-satım işlemlerinde devlet tarafından tahsil edilen bir vergi türüdür. Taşınmaz malların (konut, arsa, iş yeri vb.) satışında ödenmesi gereken bu harç, tapu işlemlerinin tamamlanabilmesi için zorunludur. Ayrıca tapu harcı, alıcı ve satıcıdan alınarak Hazine'ye gelir olarak kaydedilir ve beyan edilen gayrimenkulün satış bedelinin %4’ü üzerinden hesaplanır. 2025 yılında tapuda işlem yapan kişilerden ek olarak 1.183 TL tutarında döner sermaye bedeli alınır.

Tapu Harcı Ne Kadar?

2025 yılı itibariyle tapu harcı, gayrimenkulün beyan edilen satış değeri üzerinden %4 oranında alınmaktadır. Bu oran, hem alıcıya hem de satıcıya ayrı ayrı %2 olarak uygulanır. Örneğin, 3.000.000 TL değerinde bir gayrimenkul satışı gerçekleştirilirken hem alıcıdan hem de satıcıdan 60.000 TL, toplamda ise 120.000 TL tapu harcı alınır. 2025 yılı itibarıyla tapu harcına ek olarak 1.183 TL’lik döner sermaye bedeli eklenir.

Tapu Harcı Borç Sorgulama Nasıl Yapılır?

Tapu harcı borcu, e-Devlet ve Gelir İdaresi Başkanlığı’nın çevrim içi hizmetleri üzerinden kolayca sorgulanabilir. Bunun için genellikle Tapu Müdürlüğü tarafından işlem sırasında verilen ve SMS ile de iletilebilen 12 veya 13 haneli e-tahsilat seri numarasına ihtiyaç duyulur.

e-Devlet’e giriş yapıldıktan sonra “Tapu ve Kadastro Harç ve Döner Sermaye Sorgulama / Ödeme” ya da “GİB – Tapu Harcı Sorgulama ve Ödeme” hizmetleri üzerinden borç bilgileri görüntülenebilir ve ödeme yapılabilir. Ayrıca Gelir İdaresi’nin Dijital Vergi Dairesi’ndeki “Hızlı Ödeme” ekranı ile de T.C. kimlik numarası veya vergi kimlik numarası ile birlikte e-tahsilat numarası girilerek sorgulama gerçekleştirilebilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün “E-Tahsilat” sayfası da aynı şekilde borç sorgulama ve ödeme imkanı sunar.

Tapu Harcı Nasıl ve Nereye Ödenir?

• Anlaşmalı Bankalar:

  Devlet bankaları başta olmak üzere, belirli özel bankalar da tapu harcı ödemelerini kabul eder. Banka şubelerine giderek veya bankaların internet bankacılığı hizmetlerini kullanarak ödeme yapılabilir.

• E-Devlet Üzerinden:

  E-Devlet kapısı aracılığıyla tapu harcı ödemesi yapılabilir. E-Devlet sistemine giriş yaparak ilgili hizmetler bölümünden tapu harcı ödeme işlemi gerçekleştirilebilir.

• Tapu ve Kadastro Müdürlüğü:

  Tapu işlemleri sırasında, ilgili Tapu Müdürlüğü'nün yönlendirmesiyle belirlenen ödeme noktalarına gidilerek harç ödenebilir.

• İnternet Bankacılığı:

  Anlaşmalı bankaların internet bankacılığı hizmetleri üzerinden tapu harcı ödemesi yapmak mümkündür. İnternet bankacılığına giriş yaparak "Vergi Ödemeleri" veya "Diğer Ödemeler" bölümünden tapu harcı ödeme işlemi gerçekleştirilebilir.

• Mobil Bankacılık:

  Anlaşmalı bankaların mobil bankacılık uygulamaları kullanılarak da tapu harcı ödenebilir. Mobil bankacılık uygulamasına giriş yaparak ilgili ödeme bölümünden tapu harcı ödenebilir.

• Dijital Vergi Dairesi Üzerinden Ödeme:

  Dijital Vergi Dairesi üzerinden tapu harcı ödeme işlemleri tamamlanabilir. Sisteme giriş yaptıktan sonra kimlik numarası, e-tahsilat seri numarası ve ekranda yazan güvenlik kodu girildikten sonra tapu harcı sorgulama ve ödeme adımları tamamlanabilir.

Tapu Harcı Ne Zaman Ödenir?

Tapu harcı, başvurunun Tapu Müdürlüğü tarafından incelenip onaylanmasının ardından, tescil işlemi (imza ve tapu belgesinin düzenlenmesi) yapılmadan hemen önce ödenir. Yani ödeme, işlem sürecinin son adımlarına gelindiğinde fakat tapu resmen devredilmeden önce gerçekleştirilir. Harç tutarı sisteme işlendiğinde başvuru sahibine genellikle SMS ile bir e-tahsilat numarası gönderilir ve bu numara ile ödeme yapılması istenir.

Ödeme tamamlanmadan tapu memurları tescil işlemini başlatmaz. Dolayısıyla bedelin, tapu randevu gününden önce veya en geç randevu saatinden önce yatırılması gerekir. Miras intikallerinde ise tapu harcı alınmadığından bu ödeme aşaması uygulanmaz, sadece döner sermaye ücreti ödenir.

Tapu Harcı Hangi Bankadan Ödenir?

Tapu harcı ödemeleri, anlaşmalı bankalar arasında yer alan Garanti BBVA, Vakıf Katılım, Kuveyt Türk, İş Bankası, Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıf Katılım, PTTbank ve Emlak Katılım Bankası gibi bankalar aracılığıyla gerçekleştirilebilir.

Tapu Harcı Taksit Yapan Bankalar 2025

2025 yılında tapu harcı ödemelerinde taksit fırsatı sunan bazı bankalar şunlardır:

• İş Bankası (Maximum Kart) : 2 veya 3 taksit

• Garanti BBVA (Bonus Kart) : 2 ila 9 taksit

• Ziraat Bankası (Bankkart) : 4 taksit

• VakıfBank (VakıfKart) : 2 veya 3 taksit

• Yapı Kredi (World Kart) : 2 veya 3 taksit

• Halkbank (Paraf Kart) : 3 taksit

Tapu Harcı Taksitlendirme İşlemi Nasıl Yapılır?

Tapu harcı taksitlendirme işlemi, genellikle bankalar tarafından sunulan bir hizmettir. Taksitlendirme işlemi için öncelikle tapu harç bedelinin ödenmesi gerekir. Ardından ilgili bankanın mobil uygulamasına giriş yapılarak bankaların belirlediği taksit sayılarına göre, ödenen tutar üzerinden taksitlendirme yapılır. Ancak her bankanın belirlediği vade süresi değişiklik gösterir. Genel olarak bankalar, faizsiz 2, 3 veya 4 aya kadar taksitlendirme fırsatı sunar. Daha yüksek taksit tutarlarına ise banka tarafından faiz uygulanabilir.

Tapu Harcı Kredi Kartı ile Ödenir mi?

Evet, tapu harcı kredi kartı ile ödenebilir. Bankaların dijital kanalları, Dijital Vergi Dairesi, Gelir İdaresi Başkanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü internet sitesi üzerinden kredi kartları ile tapu harcı ödeme işlemi yapılabilir.

Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?

Tapu harcı hesaplama sürecinde doğru adımları takip etmek, hem alıcı hem de satıcı için işlemlerin sorunsuz ilerlemesini sağlar. Aşağıda, bu sürecin temel aşamaları ve ek masrafları, işlem sırasına göre açıklanmıştır:

• Harç Matrahının Belirlenmesi

  Tapu dairesine bildirilen satış tutarı, harç matrahı olarak esas alınır.

• Rayiç Değer Kontrolü

  Beyan edilen tutar emlak vergisi rayiç değerinin altında kalırsa, matrah otomatik olarak rayiç değere yükseltilir.

• Harç Oranı ve Tutarı

  Belirlenen matrah üzerinden toplam %4 oranında tapu harcı hesaplanır.

• Ödeme Paylaşımı

  Harç yükü alıcı ve satıcı arasında eşit paylaştırılır; her biri matrahın %2’si kadar ödeme yapar.

• Döner Sermaye Ücreti

  2025 yılı için sabit döner sermaye bedeli 1.183 TL olup, bölge katsayısıyla çarpılarak nihai ücrete eklenir. Genellikle bu masraf alıcı tarafından karşılanır ve dekont ibrazı zorunludur.

Bedelsiz Devirde Tapu Nasıl Hesaplanır?

Bedelsiz devirde tapu hesaplama, işlemin türüne göre değişiklik göstermektedir. Eğer devir bağış yoluyla yapılıyorsa, taşınmazın beyan edilen değeri esas alınır ve bu değer emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Bu tutar üzerinden tapu harcı hesaplanır. Harç, yalnızca bağışı kabul eden tarafından ödenir.

Bunun yanında, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2025 yılı döner sermaye tarifesine göre belirlenen işlem ücreti eklenir. Yabancı uyruklu taraf varsa bu ücrete ek ödeme yapılır. Bağış işlemleri ayrıca Veraset ve İntikal Vergisi’ne tabidir. İstisna düşüldükten sonra kalan kısım kademeli oranlarla vergilendirilir.

Miras yoluyla yapılan devirlerde ise tapu harcı alınmaz. Sadece döner sermaye ücreti ödenir İstisna sonrası kalan tutar kademeli vergi dilimlerine göre vergilendirilir. İntifa hakkı gibi diğer bedelsiz hak devri işlemlerinde de, taşınmazın değeri emlak vergisi değerinin altına düşmeyecek şekilde belirlenir.

Arsa Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?

Arsa tapu harcı hesaplama, arsa alım-satımlarında tapuda beyan edilen satış bedeli veya belediye rayiç değeri dikkate alınarak yapılır. Bu oran %4’tür; arsanın belirlenen değeri 500.000 TL ise toplam harç 20.000 TL’ye denk gelir. Arsanın konumu, imar durumu ve metrekare büyüklüğü gibi faktörler rayiç değer belirlenirken göz önünde bulundurulur ve bu değer, alım-satım sırasında altına düşülemez.

Tapu harcı matrahı olarak önce beyan edilen satış bedeli esas alınır. Beyan edilen rakam emlak vergisi değerinin altında kalıyorsa, harç emlak vergisi rayiç değeri üzerinden hesaplanır. Böylece düşük beyanlar gerçekçi bir matrahla dengelenmiş olur.

Toplam tapu harcı tutarının yarısı (%2) alıcıdan, diğer yarısı (%2) satıcıdan tahsil edilir. Örneğin beyan edilen tutar 1.000.000 TL ise alıcı 20.000 TL, satıcı 20.000 TL ödeme yaparak toplamda 40.000 TL harç ödemiş olur. Ayrıca her işlem için sabit bir döner sermaye ücreti vardır. 2025 yılı itibarıyla bu tutar işlem başına 1.183 TL olarak belirlenmiştir ve genellikle alıcı tarafından karşılanır.

Tarla Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?

Tapu kaydına esas satış bedeli, tarlanın tapuya beyan edilen değeri olarak kabul edilir. Fakat bu beyan tutarı, gayrimenkulün emlak vergisi değerinin altında kalırsa, harç hesabı emlak vergisi değerine göre yapılır. Böylece düşük beyanlar, vergi değerine dayalı gerçekçi bir matrah üzerinden düzeltilmiş olur.

Tarla tapu harcı hesaplama işlemi sırasında satış bedelinin %4’ü kadar tutar, tapu harcı olarak tahsil edilir. Bu oranın yarısı alıcı, kalan yarısı ise satıcı tarafından ödenir. Örneğin tapuda beyan edilen 2.000.000 TL’lik bir tarla için hem alıcı hem de satıcı ayrı ayrı 40.000 TL harç ödeyecek; toplamda 80.000 TL harç tutarı oluşacaktır.

Buna ek olarak, her tapu işlemi için sabit olan 1.183 TL döner sermaye ücreti alınır Ancak bazı durumlarda bölgesel katsayılar devreye girebilir. Örneğin katsayı 1,0 ise 1.183 TL, 2,5 ise 2.957,50 TL olarak uygulanır. Bu üç adım izlenerek, gerçek matrah, harç oranı ve döner sermaye kalemlerini dikkate alınarak tarla tapu harcı kolayca hesaplanabilir.

Bahçe Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?

Bahçe tapusu da teknik olarak arsa kapsamında değerlendirilir, fakat niteliği itibarıyla daha çok tarım veya özel kullanıma ayrılmış alanlardır. Bahçenin tapu kütüğündeki vasfı, yerleşim alanına uzaklığı, yapılaşmaya uygunluğu gibi unsurlar değerini etkiler. Bahçe tapu harcı hesaplama işleminde ise temel kıstas, tapuda bildirilen satış bedelidir. Fakat bu beyan, ilgili gayrimenkulün emlak vergisi değerinin altına düşüyorsa, işlem matrahı emlak vergisi rayiç değeri üzerinden yeniden tespit edilir. Böylece düşük beyanların yol açabileceği avantajlı durumlar önlenmiş olur.

Toplam tapu harcı oranı, beyan tutarının %4’üne karşılık gelir. Bunun yarısı (%2) alıcıdan, diğer yarısı (%2) satıcıdan tahsil edilir. Örneğin tapu kaydına 750.000 TL olarak girilen bir bahçe için hem alıcı hem de satıcı 15.000 TL ödeyerek toplamda 30.000 TL’lik harç yükümlülüğünü paylaşır. Tüm tapu harçlarına eklenen 1.183 TL döner sermaye bedeli de tahsil edilir.

Konut Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?

Ev ya da daire gibi konut tapularında tapu harcı, satış bedeli ya da belediye rayiç bedeli üzerinden hesaplanır. Hangi bedel yüksekse, o esas alınır. Ev tapu harcı hesaplama işlemleri sırasında eğer beyan edilen tutar emlak vergisi rayiç değerinin altındaysa, harç bu rayiç değer üzerinden yeniden hesaplanır ve gerçek değer üzerinden tahsil edilir.

Satış bedelinin %4’ü oranındaki tapu harcı, alıcı ile satıcı arasında eşit paylaştırılır. Yani her biri satış fiyatının yüzde ikisi kadar ödeme yapar. Tüm satış işlemlerinde uygulanan sabit bir döner sermaye bedeli vardır. 2025 yılı itibarıyla bu tutar 1.183 TL olarak uygulanmakta olup, taşınmazın bulunduğu bölgenin katsayısıyla çarpılarak nihai ücret hesaplanır.

Tapu Harcı Yatırdıktan Sonra Kaç Gün Geçerli?

Tapu harcının geçerlilik süresi, işlem tarihinden itibaren 30 gündür. Tapu harcı yatırma sürecinin tamamlanmasının ardından tapu sicili güncellenir ve taşınmaz malın sahibi değişir. Tapu harcı ödemesi, işlemin yasal olarak geçerli olması açısından son derece önemlidir. Dolayısıyla ödemelerin doğru bir biçimde yapılması gerekir.

Tapu Harcı Bedeli Düşük Gösterilirse Ne Olur?

Tapuda satış bedelinin gerçekte olduğundan düşük gösterilmesi, hem alıcı hem de satıcı için önemli maddi ve hukuki sorunlar yaratır. Tapu harcı, bildirilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ancak bu bedel, emlak vergisi değerinden daha az olamaz. Eğer satış bedeli olduğundan düşük beyan edilirse, devlet farkı tespit ettiğinde hem alıcıya hem de satıcıya ek tapu harcı çıkarır. Bunun yanında, eksik ödenen harç için gecikme faizi ve vergi cezası da uygulanır.

İnceleme sonunda idareden “izaha davet” yazısı gelmesi durumunda belirtilen süre içinde ödeme yapılırsa ceza %20’ye düşer. Ancak bu süre içinde ödeme yapılmazsa ceza %100’e kadar çıkar. Ayrıca, ortak mülkiyete konu bir taşınmazda düşük bedel beyan edilmesi, diğer hissedarların önalım hakkını kullanarak tapuda yazan bedel üzerinden alım yapmasına imkan tanır. Bunun yanında, taşınmaz ileride satıldığında düşük gösterilen alış bedeli, değer artış kazancı vergisinin daha yüksek hesaplanmasına neden olabilir.

Tapu Harcı Pişmanlık Dilekçesi Nedir?

Tapu harcı pişmanlık dilekçesi, tapu satış işlemlerinde harç bedelinin eksik beyan edildiğinin fark edilmesi durumunda, vergi dairesine resmi tespit yapılmadan önce başvurularak hatanın düzeltilmesini sağlayan bir yoldur.

Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesinde düzenlenen bu hak sayesinde, eksik kalan harç tutarı ile birlikte yalnızca pişmanlık zammı ödenir ve vergi ziyaı cezası uygulanmaz. Bu imkandan yararlanabilmek için idare tarafından herhangi bir inceleme başlatılmadan veya izaha davet yazısı gönderilmeden önce dilekçe verilmesi gerekir. Dilekçe verildikten sonra en geç 15 gün içinde düzeltilmiş beyan yapılmalı ve harç farkı pişmanlık zammı ile birlikte ödenmelidir.

Tapu İpotek Harcı, Bağış Harcı ve Devir Harcı Arasındaki Fark Nedir?

Tapu ipotek harcı, bağış harcı ve devir harcı, gayrimenkul işlemlerinde ödenmesi gereken farklı harç türleridir ve her biri belirli durumlara göre uygulanır. Tapu ipotek harcı, bir gayrimenkul üzerine ipotek konulması durumunda ödenir. Bu harç, genellikle ipotek bedeli üzerinden belirli bir oranda hesaplanır ve ipoteğin resmileştirilmesi için zorunludur.

Bağış harcı ise gayrimenkulün herhangi bir bedel alınmaksızın kişi veya kuruluşa bağışlanması durumunda ödenir. Bağış işlemlerinde, gayrimenkulün değeri üzerinden hesaplanan bu harç, resmi bağış sürecinin tamamlanabilmesi için gereklidir.

Devir harcı, bir gayrimenkulün bir kişiden diğerine satış veya başka bir nedenle devredilmesi sırasında ödenir. Bu harç, devir işleminin resmi olarak gerçekleştirilmesi için zorunlu olup genellikle satış bedeli üzerinden belirli bir oranla hesaplanır. Her üç harç türü de farklı işlem türleri için uygulandığından ödenecek tutarlar ve hesaplama yöntemleri işlem türüne göre değişkenlik gösterir.

SIK SORULAN SORULAR