Emlakçı Komisyonu Hesaplama 2026 | Tüm Kira ve Satış İşlemleri

Emlakçı komisyonu hesaplama aracımız ile 2026 yılında ev, iş yeri, arsa ve daire gibi tüm taşınmazlarda kira ve satış komisyonunu hesapla. KDV oranı ve güncel yasal mevzuata göre ödemen gereken tutarı önceden öğren!

Emlakçı komisyonu, ev, arsa, tarla, işyeri gibi taşınmazların kiralanması ya da satılması durumunda, aracı kişi ya da kurumların danışmanlık hizmeti karşılığında aldığı ücret anlamına gelir. Emlakçıların bu komisyon ücreti karşılığında sundukları hizmetler şöyle sıralanabilir:

• Doğru alıcı veya kiracıyı bulmak

• Taraflar arasında güven ortamı oluşturmak

• Fiyatlandırma sürecini yönetmek

• Resmi işlemleri kolaylaştırmak

Emlakçı komisyon bedeli, Ticaret Bakanlığı tarafından yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında belirlenir. Genel olarak 2026 yılında emlakçı komisyonu KDV oranı hariç en fazla %4 olarak uygulansa da hangi türde taşınmazın kiralandığına ya da satıldığına göre bu oran değişiklik gösterebilir. Aşağıda ev satışında, kira işlemlerinde ve arsa satışında uygulanan emlakçı komisyonları ayrı ayrı ele alınmaktadır.

Ev Satışında Emlakçı Komisyonu

Ev satış işlemleri üzerinden alınan emlakçı satış komisyonu, ilgili yasalar çerçevesinde katma değer vergisi hariç en fazla %4 ile sınırlandırılır. Sözleşmede genelde aksi belirtilmediği sürece bu oran alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılır. Ancak burada belirtilen %4 oranı üst sınırı ifade eder. Bu nedenle emlakçılar kendi inisiyatifleri doğrultusunda %4’ün altında komisyon ücreti uygulayabilir. Bu tutarın üzerine %20 KDV dahil edilerek ödeme alınır. Öte yandan bu oran sadece satış durumları için geçerlidir; satışın olmadığı durumlarda taşınmazın gösterilmesi gibi hizmetler için ücret talep edilmesi yasaktır.

Kira İşlemlerinde Emlakçı Komisyonu

Kira işlemlerinde uygulanan emlakçı kira komisyonu da ev satış işlemlerinde olduğu gibi yürürlükteki yönetmeliğe tabidir. İlgili yönetmeliğe göre, kiralama işlemlerinde talep edilebilecek komisyon ücreti, katma değer vergisi hariç en fazla bir aylık kira bedelikadardır. İşlemler sırasında bu tutarın üzerine KDV eklenir. Burada da satış işlemlerinde olduğu gibi alınabilecek komisyon bedeli kiraya veren ve kiracı arasında eşit olarak bölünür. Ancak Türkiye’deki işleyişe baktığımızda bu bedelin yalnızca kiracıdan alındığı söylenebilir.

Arsa Satışında Emlakçı Komisyonu

İlgili yönetmeliğe göre, arsa satış işlemlerinde uygulanacak arsa emlakçı komisyonu, ev satış işlemlerinde olduğu gibi KDV hariç en fazla %4’tür. Yine bu oran sözleşmede aksi belirtilmediği sürece alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılır ve ödeme aşamasında %20 KDV dahil edilir. Emlakçının arsa satışından komisyon alabilmesi, satış işleminin gerçekleşmesi koşuluna bağlıdır. Sadece arsa gösterimi yapılmışsa bu durum için ücret talep edilemez.

Emlakçı komisyonu hesaplama işleminde ev, arsa, tarla, işyeri gibi taşınmazların satış bedelinin önce KDV hariç %4’ü alınır daha sonra bu tutara KDV dahil edilir. Örneğin satış bedeli 3 milyon TL olan bir konut için emlakçı komisyonu şu şekilde hesaplanır: Öncelikle satış bedelinin KDV hariç %4’ü alınır. Bu oran 120.000 TL’ye denk gelir. Daha sonra bu tutara %20 oranında KDV eklendiğinde komisyon miktarı 144.000 TL’ye çıkar. Ancak ev, arsa, tarla ve işyeri gibi taşınmazların satış işlemlerinde komisyon alıcı ve satıcı arasında eşit olarak bölündüğü için bu tutar alıcı ve satıcı arasında 72.000 TL olmak üzere ikiye bölünür.

Emlakçı kira komisyonu hesaplama işlemlerinde ise diğer taşınmazlardan farklı olarak %4 yerine 1 kira bedeli esas alınır. Kira komisyonu hesaplama adımlarında öncelikle emlakçıya verilecek komisyon bedeli KDV hariç olarak belirlenir. Daha sonra belirlenen bu emlakçı kira komisyonuna %20 oranında KDV eklenerek ödeme nihai tutar üzerinden yapılır. Örneğin aylık kira bedeli 20.000 TL olan bir ev için komisyon ücreti 1 kira bedeli yani 20.000 TL’dir. Bu tutara %20 KDV eklendiğinde toplam tutar 24.000 TL olur. Eğer taraflar arasında yapılan sözleşmede ödeme miktarı ve ödeme sorumluluğu gibi hususlar değiştirilmemişse bu tutar kiralayan ve kiracı arasında 12.000 TL olmak üzere ikiye bölünür. Ancak daha önce de belirttiğimiz gibi Türkiye’deki işleyişte kira komisyonunun tamamını genelde kiracı ödemektedir.

Emlakçı komisyon ücretinin kimden alınacağı yapılan işlemin türüne göre değişiklik gösterebilir. Genel olarak satış işlemlerindeki komisyon ücreti alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılır. Yani %4 oranında bir komisyon ücreti alınacaksa, %2’si alıcıdan diğer %2’si ise satıcıdan tahsil edilir. Kira işlemlerinde ise emlakçı komisyonu genel olarak kiracıdan alınsa da anlaşılması halinde her iki taraf eşit olarak da ödeyebilir.

Emlakçı komisyonu ödemesi, satış ve kiralama işlemleri tamamlandıktan sonra yapılır. Satış işlemlerinde ilgili taşınmazın tapuda devir işlemleri tamamlandıktan hemen sonra emlakçı komisyonu ödenir. Yalnızca taşınmazın gösterilmesi ve anlaşmanın sözel olarak yapılması durumunda komisyon hakkı doğmaz. Kiralama işlemlerinde ise sadece kira sözleşmesi imzalanmasının ardından komisyon ödemesi gerçekleştirilir.

Evet, emlakçı komisyonu kredi kartı ile ödenebilir. İlgili mevzuatta ödeme yöntemleriyle ilgili herhangi bir sınırlama bulunmaz. Burada önemli olan emlak ofisinin sunduğu ödeme yöntemleridir. Emlak ofisinin POS cihazı bulundurması halinde, komisyon ücretini kredi kartı ile ödemekte hiçbir sakınca yoktur.

Cayma durumlarında emlakçıdan komisyon ücretinin geri alınıp alınamayacağı işlemin tamamlanma süreci ile ilişkilidir. Eğer satış işlemi tapuda gerçekleştirilmediyse ya da kira sözleşmesi henüz imzalanmadıysa, cayma durumunda emlakçıdan komisyon ücreti geri alınabilir. İlgili yasalara göre, işlem gerçekleşmeden önce taraflardan biri cayarsa emlakçı komisyon talep edemez ve alınmış bir ödeme varsa geri vermek zorundadır.

Ancak tapu devri gerçekleştiyse ya da kira sözleşmesi imzalandıysa, emlakçı görevlerini yerine getirmiş sayılır ve komisyonun geri alınması mümkün olmaz. Ancak taraflar arasında yapılan sözleşmede cayma parası gibi özel bir madde yer alıyorsa bu durumda komisyon yerine sözleşmede belirtilen cayma bedeli ödenir.

Emlakçı komisyonu, ilgili yönetmeliğe göre ödenmesi zorunlu sayılan bir hizmet bedelidir. Dolayısıyla emlakçı komisyonunu vermemek suç teşkil eder. Böyle bir durumla karşılaşıldığında emlakçı yapılan sözleşmelere dayanarak alacağını talep edebilir ve gerekirse icra takibi ya da dava yoluna başvurabilir.

Hayır, kira sözleşmesinin yenilenmesi durumunda emlakçı komisyon almaz. İlgili yönetmeliğe göre kira sözleşmesi imzalanırken bir defaya mahsus olmak üzere emlakçı komisyon ücreti alınır. Sonraki süreçlerde aynı kiracının sözleşmeyi yenilemesi durumunda emlakçıya komisyon ücreti ödenmez. Böyle bir ödeme yalnızca yeni bir kiracı bulunması durumunda söz konusu olabilir.