Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir? Çevrilmezse Ne Olur?

Birçok konut ve işyerinde tapuda kat irtifakı ibaresi yer almakta ve bu durum zaman zaman soru işaretlerine neden olmaktadır. Bu yazımızda kat irtifakının ne olduğunu, ne zaman ve nasıl kurulduğunu, kat mülkiyeti ile arasındaki farkları ele alacağız. Ayrıca kat irtifakının nasıl kat mülkiyetine çevrildiğine, çevrilmezse neler olacağına, 2026 yılında bu işlem için ne kadar ücret alındığına ve kat irtifakının tapu yerine geçip geçmediğine değineceğiz. 

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış ya da inşaatına başlanacak bir projede, ileride oluşacak daire, dükkân gibi bağımsız bölümler için hak sahipliğini gösteren bir belgedir. Bu belgenin tescil edilmesiyle hak sahipleri tapuda kat irtifakı elde etmektedir. Kat irtifakı belgesi sayesinde inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine geçiş imkanı tanınmaktadır.

Örneğin yapımı devam eden bir apartmanda henüz fiziksel olarak oluşmamış bir daireyi satın alan kişi, kat irtifakı tapusu ile bu daire üzerindeki hakkını güvence altına alır ve bina iskân aldıktan sonra bu tapu, kat mülkiyeti tapusuna dönüştürülür.

Henüz tamamlanmayan yapılarda bağımsız bölüm tapusu verilmediği için kat irtifakı, arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında yer alan hukuki bir ara aşama olarak kabul edilmektedir. Bu sayede satın alınan daire veya iş yerine karşılık gelen arsa payı tapuda gösterilerek mülkiyet hakkı güvence altına alınmaktadır.

Ancak kat irtifakı, yalnızca yapı ruhsatı alınmış, inşaatı başlamamış ya da devam eden projeler için verilmektedir. İnşaatı tamamlanmış ve yapı kullanım izin belgesi (iskân) alınmış yapılarda kat irtifakı kurulması mümkün değildir. Bu aşamaya gelmiş yapılarda, arsa payına dayalı geçici bir hak olan kat irtifakı yerine, bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti tesis edilir.

Kat İrtifakı Nasıl ve Ne Zaman Kurulur?

Kat irtifakı, bir yapının inşaatına başlanmadan önce veya inşaat süreci devam ederken; yapı tamamen tamamlanıp iskân belgesi alınmadan önce kurulan bir mülkiyet hakkıdır.

Bu süreçte kat irtifakının kurulabilmesi için yapıya ait mimari projelerin hazırlanması, imar mevzuatına uygunluğun sağlanması ve bağlı bulunulan belediyeden onaylı yapı ruhsatının alınması gerekir. Bağımsız bölümler ve arsa payları belirlendikten sonra gerekli evraklarla Tapu Müdürlüğü’ne başvurulur ve inceleme sonucunda tescil işlemi gerçekleştirilir. Bu kapsamda kat irtifakı için gerekli belgeler şöyle sıralanabilir:

• Kimlik belgesi
• Onaylı mimari proje
• Vaziyet planı
• Yapı ruhsatı
• Yönetim planı
• Arsa tapusu
• Maliklere ait kimlik belgeleri
• Vekil aracılığı ile işlem yapılacaksa vekaletname
• Tapu Müdürlüğü tarafından talep edilen başvuru dilekçesi ve ek belgeler

Kat irtifakının kurulabilmesi için gerekli şartlar ise aşağıdaki gibidir:

• Belediye tarafından verilmiş geçerli yapı ruhsatının bulunması,
• İnşaatın tamamlanmamış ve iskan alınmamış olması,
• Bağımsız bölümlerin projede açıkça gösterilmiş ve ayrı kullanıma elverişli olması,
• Arsa tek kişiye aitse malikin, birden fazla malik varsa tüm paydaşların onayı,
• Kat irtifakının yapının tamamı için kurulması,
• Tapu Müdürlüğü’ne resmi başvurunun yapılması.

Bu şartların sağlanması ve gerekli belgelerin eksiksiz bir şekilde sunulması halinde kat irtifakının kurulması mümkündür.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, yapımı tamamlanmış ve iskanı bulunan (yapı kullanma izni) bir binada yer alan daire, ofis veya dükkân gibi bağımsız bölümler üzerindeki tam mülkiyet hakkını ifade eder. Bu sistemde her bağımsız bölüm, kendine ait tapu kaydıyla ayrı ayrı tescil edilmektedir. Buna göre hak sahibi, sadece kendisine ait daire, ofis veya dükkânın sahibi olmakla kalmaz; aynı zamanda ilgili arsanın merdiven, asansör, çatı, bahçe gibi tüm ortak alanların da ortak hak sahibi olur. Kat mülkiyeti, kat irtifakından farklı olarak yapının tamamlanmış ve yasal olarak kullanılabilir olduğunu göstermektedir. Bu nedenle kat mülkiyeti, alım-satım, ipotek ve kredi işlemlerinde daha güçlü hukuki güvence sağlayan bir belge niteliğindedir. 

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar aşağıdaki tabloda detaylı bir şekilde ele alınmıştır:

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir? 

Kat irtifakı, yapım aşamasındaki bir bina için geçerli olan geçici bir tapu türü olduğundan, inşaat tamamlandıktan sonra mutlaka kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir. Bu işlem, yapım aşamasının bitmesinin ardından ilgili belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmasıyla birlikte mümkün hale gelmektedir. 

İskan alındıktan sonra arsa malikleri, yetkilendirilmiş vekiller veya projeden sorumlu kuruluş tarafından Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılması gerekir. Kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlerin kime ait olacağı tapuda belirlendiği için bu aşamada maliklerin yeniden anlaşmasına gerek kalmaz. Herhangi bir itiraz bulunmadığı takdirde her malik kendi adına kat mülkiyeti tapusunu alabilir.

Başvuru sırasında genellikle iskan belgesi ve başvuru dilekçesi yeterlidir ancak bazı durumlarda yapıya ilişkin mimari projeler, yönetim planı, bağımsız bölüm ve arsa payı listesi, Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi veya binanın borcu olmadığına dair belge de talep edilmektedir. Tapu ve Kadastro birimleri tarafından yapılan incelemede belgelerin mevzuata uygun bulunması durumunda kat irtifakı kaydı kapatılır ve her bağımsız bölüm için ayrı ayrı kat mülkiyeti tapusu düzenlenir. Bu aşamada, yapının projeye uygun şekilde tamamlanması halinde harç, vergi ve döner sermaye bedeli ödenmez. 

Öte yandan kat irtifakı kurulduktan sonra yapının uzun süre tamamlanmaması halinde, arsa paydaşları mahkemeye başvurarak iptal talebinde bulunabilir. Uygulamada bu süre çoğunlukla 5 yıl olarak değerlendirilse de iptal kendiliğinden gerçekleşmez ve mahkeme tarafından somut koşullara göre karar verilir. Bu nedenle yapı tamamlandığında kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, mülkiyet hakkının güçlendirilmesi açısından önem taşır.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevrilmezse Ne Olur?

Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmediği durumlarda, yapı tamamlanmış olsa bile tapu kayıtları hukuki olarak proje aşamasında kalmaya devam etmektedir. Bu durumda taşınmaz hala arsa payı karşılığı inşaat statüsünde görünür ve bağımsız bölümler, tam mülkiyet hakkı kazanamaz. 

İskan alınmadığı veya tapuda kat mülkiyetine geçilmediği için alım-satım işlemleri hukuken mümkün olsa dahi uygulamada bankalar iskanı bulunmayan evler için konut kredisi vermek istemeyebilir. Diğer yandan belediye hizmetleri, abonelik işlemleri ve bazı idari işlemler kat mülkiyeti olmadığı gerekçesiyle gecikebilir veya ek belge talep edilebilir. Uzun vadede ise yapı ve bağımsız bölümlerle ilgili hukuki uyuşmazlıklarda hak kaybı söz konusu olabilir. 

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevirme Ücreti 2026

2026 yılında kat irtifakını kat mülkiyetine çevirme işlemi, satış veya mülkiyet devri sayılmadığı için %4 oranındaki tapu harcı ve benzeri vergilere tabi değildir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemleri, mülkiyetin başkasına devrini içermediği sürece harç ve vergiden muaftır. Ayrıca, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi bir cins değişikliği niteliğinde değerlendirildiği için bu tür işlemlerde döner sermaye hizmet bedeli de tahsil edilmemektedir. 

Tapuda Kat İrtifakı Yazıyor Ama İskan Varsa Ne Yapılabilir?

Tapuda kat irtifakı yazmasına rağmen binanın iskanının bulunması, yapının fiilen tamamlandığı ve belediye tarafından kullanıma uygun kabul edildiği halde tapu kayıtlarının henüz güncellenmediği anlamına gelir. Yani bina hukuken kullanılabilir durumdadır; ancak tapu sicilinde hala proje aşamasında gibi görünür. Bu durum genellikle kat mülkiyetine geçiş için gerekli başvurunun yapılmaması, tüm maliklerin birlikte hareket etmemesi ya da idari sürecin tamamlanmaması nedeniyle ortaya çıkar. Asıl durum ile tapu kaydı arasında uyumsuzluk bulunması, özellikle kredi, ipotek ve satış işlemlerinde tereddütlere yol açabilir.

Bu durumda yapılabilecek en doğru işlem, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesidir. Bunun için iskan belgesi ile birlikte tapu müdürlüğüne başvurulması gerekir. Başvuru, genellikle tüm bağımsız bölüm sahiplerinin ortak talebiyle yapılır. Ancak bazı durumlarda tek bir malik de süreci başlatabilir. Tapu müdürlüğü, iskan belgesine ve mevcut projeye uygunluk kontrolü yaptıktan sonra her bağımsız bölümü kat mülkiyeti tapusuna dönüştürür. Bu dönüşüm tamamlandığında tapu kayıtları gerçek duruma uygun hale gelir.

Kat İrtifaklı Eve Kredi Çıkar mı?

Kat irtifaklı bir eve konut kredisi çıkması mümkündür; ancak bu durum bankanın risk değerlendirmesine ve taşınmazın hukuki durumuna bağlıdır. Bankalar, kat irtifaklı konutlarda özellikle yapı ruhsatının bulunmasına, inşaatın belirli bir seviyeye ulaşmış olmasına ve projeye uygunluğa dikkat eder. İnşaatı tamamlanmamış, iskanı olmayan ya da projeden sapma bulunan yapılarda kredi miktarı düşürülebilir, ek teminat istenebilir veya kredi tamamen reddedilebilir. Buna karşılık, inşaatı büyük ölçüde tamamlanmış ve ileride kat mülkiyetine geçeceği net olan kat irtifaklı konutlarda bankalar genellikle daha sınırlı oranlarda da olsa kredi sunulabilir. Yine de kat irtifaklı konutlara kredi verilme şartlarının kat mülkiyetli konutlara kıyasla daha sıkı olduğu unutulmamalıdır.

Kat İrtifakı Tapu Yerine Geçer mi?

Hayır, kat irtifakı tapu yerine geçmez; ancak tapu siciline tescil edilen geçerli bir ayni hak niteliği taşır. Kat irtifakı tapusunda, henüz tamamlanmamış veya inşaatı devam eden bir yapıda yer alacak bağımsız bölümler, arsa paylarıyla birlikte gösterilir. Bu tescil, hak sahibine taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet hakkı sağlar.

Ancak bu mülkiyet hakkı, bağımsız bölümlerin henüz fiilen ve hukuken ayrıştırılmadığı yani payların daire, dükkân gibi bağımsız bölümlere dönüştürülmediği bir mülkiyet türüdür. Bu nedenle kat irtifakı tapusu, bağımsız bölüm üzerinde tam ve müstakil mülkiyeti değil, ileride kurulacak kat mülkiyetinin hukuki altyapısını ifade eder. Yapı tamamlanıp iskân alındıktan sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir. Bu dönüşümle birlikte paylı mülkiyet, bağımsız bölümlere bölünür ve her bir bölüm, gerçek anlamda tam mülkiyetli ve tapulu bir taşınmaz niteliği kazanır. 

Eski Binalarda Kat İrtifakı Sorun Olur mu?

Eski binalarda kat irtifakının sorun olup olmayacağı yapının fiilî durumu ve tapu kayıtları arasındaki ilişkiye bağlıdır. Fiilî durum ile tapudaki kayıtların uyumsuz olması halinde önemli riskler ortaya çıkabilmektedir. 

Uzun yıllardır kullanılan bir binada kat irtifakının halen devam etmesi, genellikle yapı kullanma izninin alınmadığına ve mülkiyetin hukuki olarak tamamlanmadığına işaret eder. Bu durum, taşınmazın resmî statüsünü zayıflatır ve özellikle konut kredisi, ipotek ve satış işlemlerinde bankaların temkinli yaklaşmasına neden olabilir. Eğer binanın yapı kullanma izni mevcut olup sadece tapu kaydı güncellenmemişse, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi ile bu sorunlar büyük ölçüde ortadan kaldırılabilir.

Eski Binaya Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?

Eski bir binaya kat mülkiyeti alınabilmesi için öncelikle yapının mevcut durumunun ve yasal belgelerinin uygun olması gerekir. İlk adımda binanın yapı ruhsatına uygun şekilde tamamlanıp tamamlanmadığı ve iskan alınıp alınmadığı kontrol edilir. İskanın bulunmadığı durumlarda, belediyeye başvurularak eksikliklerin giderilmesi ve iskan belgesinin temin edilmesi gerekir. Daha sonra tüm bağımsız bölümleri kapsayan yönetim planı hazırlanması ve kat irtifaklı tapularla birlikte tapu müdürlüğüne başvurulmalıdır. Başvurunun ardından tapu müdürlüğü, iskan belgesi ve gerekli teknik evrakları inceleyerek şartların uygun bulunması durumunda kat irtifakını kat mülkiyetine dönüştürmektedir.

Kat İrtifakı 5 Yıl Sonra Ne Olur?

Kat irtifakı için ilgili mevzuatta, belirli bir sürenin dolmasıyla bu hakkın kendiliğinden sona ereceğine ilişkin mutlak bir süre kuralı bulunmamaktadır. Kat irtifakı, beş yıl geçmesiyle otomatik olarak iptal edilmez veya geçersiz hâle gelmez. Ancak beş yıl içinde yapının hiç yapılmaması hâlinde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 48/3. maddesindeki düzenleme doğrultusunda maliklerden birinin talebi üzerine hâkim, kat irtifakının sona ermesine karar verebilir. Dolayısıyla, beş yıllık süre kat irtifakının kendiliğinden sona ermesine yol açmaz. Yalnızca yapının hiç inşa edilmemesi hâlinde 5 yıl koşulu ile maliklere tanınan, talep üzerine dava konusu olabilen ve hâkimin takdirine bağlı bir sona erdirme imkânını ifade eder.

Kat İrtifaklı Bitmiş Ev Alınır mı?

Kat irtifaklı bitmiş bir evin alınıp alınmayacağı tamamen alıcının risk algısına ve beklentilerine bağlıdır. Bununla birlikte, kat irtifaklı bitmiş bir ev satın almak mümkündür. Ancak işlem öncesinde bazı önemli hususların mutlaka değerlendirilmesi gerekir. Önemle değerlendirilmesi gereken bu hususlar arasında; binanın fiilen tamamlanmış olmasına rağmen tapuda halen kat irtifakı bulunması, yapı kullanım izin belgesinin durumu, kat mülkiyetine geçiş sürecinin neden tamamlanmadığı, belediye ve tapu kayıtlarındaki uyum, ortak alanlar ve bağımsız bölümlere ilişkin hukuki belirsizlikler ile ileride kat mülkiyetine geçişte yaşanabilecek olası sorunlar yer almaktadır. 

Bu tür taşınmazlarda bankalar genellikle daha ayrıntılı inceleme yapmaktadır. Bu nedenle satın alma aşamasında yapının iskan durumunun, mimari projeye uygunluğunun ve tapunun kat mülkiyetine dönüştürülmesine engel bir idari ya da hukuki sorun bulunup bulunmadığının netleştirilmesi önemlidir. Şartların uygun olması ve kat mülkiyetine geçişin önünde bir engel bulunmaması halinde ise kat irtifaklı bulunsa da fiilen tamamlanmış bir konut, çoğu durumda belirli riskler dahilinde satın alınabilir.

Kat İrtifaklı Bir Ev Yıkılırsa Ne Olur?

Kat irtifaklı bir evin yıkılması durumunda, bağımsız bölümler üzerindeki haklar ortadan kalkmaz. Bu haklar, bina yıkılsa bile arsa payları üzerinden varlığını sürdürmeye devam eder. Bu durumda hak sahiplerinin mülkiyeti, artık daire veya bağımsız bölüm üzerinde değil, tapuda yazılı arsa payı üzerinde devam eder. Yıkım sonrasında aynı arsa üzerinde yeniden inşaat yapılacaksa, maliklerin anlaşmasıyla mevcut kat irtifakı yeni projeye uyarlanabilir ya da yeni bir kat irtifakı kurulabilir. Arsanın satılması halinde ise herkes tapuda kayıtlı arsa payı oranında hak sahibi olur.