Muhtelif Arsa Ne Demek? Alınır mı? Mantıklı mı? 2026

Muhtelif arsa, tapuda bağ, bahçe veya tarla gibi farklı vasıflarla kayıtlı olan ve imar durumu henüz netleşmemiş taşınmazları ifade eder. 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca bir parselin yapılaşma hakkı, ancak belediyeden alınacak imar durum belgesi ile kesinlik kazanır. Bu tür taşınmazlar imara açıldığında önemli bir değer artışı potansiyeli taşıyabilir. Ancak imar belirsizliği, muhtelif arsa parselasyon işlemleri, düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi ve bankaların kredi sınırlamaları gibi çeşitli riskler de barındırır.

Satın alma kararı vermeden önce belediyedeki imar planları ve plan notları, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtları ile taşınmaz üzerindeki takyidat (şerh, ipotek, haciz vb.) durumunun mutlaka detaylı şekilde incelenmesi gerekir. Muhtelif arsalar uzun vadeli yatırım açısından fırsat sunabilir. Ancak kısa vadede inşaat yapma amacı olan yatırımcılar için genellikle uygun bir seçenek değildir.

Bu yazımızda muhtelif arsanın ve muhtelif tapunun ne olduğunu, muhtelif arsa almanın mantıklı olup olmadığını ele alacağız. Ayrıca muhtelif arsa almadan önce nelere dikkat edilmesi gerektiğini, TOKİ muhtelif arsa kampanya detaylarını ve muhtelif arsa satış sürecini değerlendireceğiz. Son olarak muhtelif arsa ile imarlı arsa ve tarla arasındaki farkları kapsamlı bir tablo halinde sunacağız.

Muhtelif Arsa Ne Demek?

Muhtelif arsa, tapu kaydında kullanım amacı açık ve net bir şekilde belirtilmeyen, bağ, bahçe, tarla ya da arazi gibi farklı nitelikler taşıyabilen taşınmazları ifade etmektedir. Bu tür arsalar genellikle belediyenin imar planı dışında kalmakta ya da birden fazla imar fonksiyonunun kesişiminde bulunmaktadır. Bu nedenle muhtelif arsalara doğrudan konut veya işyeri yapmak mümkün değildir. Muhtelif arsalarda çoğunlukla tarımsal faaliyetler yapılabilir. Bu arsalarda yapılaşmanın mümkün olabilmesi için imar planı değişikliği veya resmi bir düzenlemenin yapılması şarttır.

İmar Durumu Muhtelif Arsa Ne Demek?

İmar durumu muhtelif arsa, belediyenin imar planında kullanım şekli tek bir amaçla sınırlandırılmamış arsa demektir. Yani bu arsa sadece konut ya da sadece ticaret alanı olarak belirlenmemiştir. Muhtelif kelimesi zaten çeşitli anlamına gelmektedir. Bu nedenle arsa, plan notlarına göre birden fazla şekilde kullanılabilir.

Örneğin imar durumu muhtelif bir arsaya konut yapılabilir, iş yeri yapılabilir ya da alt katı dükkan üst katı daire olacak şekilde karma bir proje de planlanabilir. Bu noktada arsanın kesin kullanım hakkı tapu kaydına bakılarak anlaşılmaz. Tapuda genellikle sadece arsa yazar. Bu nedenle arsanın üzerine ne yapılabileceği sadece belediyeden alınan güncel imar durumu belgesi ve imar planındaki plan notları incelenerek net bir şekilde öğrenilebilir. Yani konut mu yapılabilir, iş yeri mi yapılabilir, kaç kat izin var gibi tüm detaylar belediyedeki resmi kayıtlar aracılığıyla öğrenilebilir.

Muhtelif Tapu Ne Demek?

Muhtelif tapu, tapu belgesinde taşınmazın cinsinin arsa olarak değil, bağ, bahçe, tarla, zeytinlik gibi farklı niteliklerde gösterildiği tapu türüdür. Yani bu tapu ile taşınmazın imarlı bir arsa olmadığı, daha çok arazi niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Muhtelif tapulu bir yerde genellikle konut ya da ticari bina yapılamaz. Çünkü bu tür taşınmazlar çoğu zaman imar planı dışında kalır ve yapılaşma şartları 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belirlenir. Dolayısıyla bu taşınmazlar daha çok tarım, hayvancılık veya benzeri faaliyetler için kullanılır. Eğer ileride imar uygulaması yapılırsa ve taşınmaz arsa vasfı kazanırsa, o noktada yapılaşma imkanı doğabilir.

Muhtelif Arsa Alınır mı? Mantıklı mı?

Evet, muhtelif arsa alınabilir, imar durumu muhtelif arsaların tapuda devri mümkündür. Bu kapsamda, bağ, bahçe, tarla gibi nitelikteki taşınmazlar yasal olarak sorunsuz bir şekilde alınıp satılabilir. Ancak muhtelif arsa almanın mantıklı olup olmadığı, arsanın imar durumuna ve sizin amacınıza bağlıdır. 

Muhtelif arsalar genellikle imar planı dışında yer almaktadır. Bazı durumlarda ise yapılaşma hakkı net değildir. Bu yüzden üzerine hemen ev veya iş yeri yapmak çoğu zaman mümkün olmaz. Eğer amacınız kısa sürede ev yapmaksa, muhtelif arsa uygun bir tercih değildir.

Buna karşılık muhtelif arsa, gelişmekte olan bir bölgede yer alıyorsa ve ileride imara açılma ihtimali varsa uzun vadede değer kazanabilir ancak bazen beklenen imar değişikliği yıllarca gerçekleşmeyebilir. Bu nedenle muhtelif bir arsayı satın almadan önce mutlaka belediyeden imar durumu sorgulanmalı ve arsanın tarım alanı ya da koruma bölgesinde olup olmadığı öğrenilmelidir. 

Gayrimenkul Uzmanlarına Göre Muhtelif Arsa Mantıklı mı?

Gayrimenkul uzmanlarına göre muhtelif arsa doğru analiz yapıldığında mantıklı bir yatırım olabilir ancak bu arsalar herkes için uygun değildir. Muhtelif arsalar tek bir kullanım türüne bağlı olmadığı için esnekliğe sahiptir. Konut, ticaret ya da karma proje potansiyeli olması, özellikle gelişim bölgelerinde değer artışı fırsatı yaratabilir. Bu esneklik, yatırımcıya farklı fırsatları değerlendirme imkanı tanıyabilir.

Ancak uzmanlar en büyük riskin belirsizlik olduğunu vurgulamaktadır. Nitekim muhtelif arsaların sağladığı esneklik, her şeyin yapılabileceği anlamına gelmez. Plan notları, emsal oranı, yükseklik sınırı ve belediyenin bölgeye bakış açısı yatırım kararında belirleyicidir. Eğer imar şartları net bir şekilde incelenmezse, beklenti ile gerçek arasında farklılıklar oluşabilir.

Diğer yandan kısa vadeli al-sat düşünen yatırımcılar için muhtelif arsa riskli olabilir.  Çünkü alıcı kitlesi daha sınırlıdır. Ancak bölgenin gelişim sürecini doğru analiz eden ve uzun vadeli düşünen yatırımcılar için ileride imar verilmesi öngörülen bölgelerde muhtelif arsa almak avantaj sağlayabilir.

Yatırım Danışmanları 2026 Yılında Muhtelif Arsa İçin Ne Öneriyor?

2026 yılında yatırım danışmanlarının muhtelif arsa için yaptığı öneriler arasında;

• İmar planı ve plan notlarının detaylı incelenmesi,
• Emsal (KAKS), TAKS ve yükseklik sınırlarının netleştirilmesi,
• Bölgedeki ulaşım, metro, yol ve altyapı projelerinin takip edilmesi,
• Kentsel dönüşüm ve gelişim aksı içinde kalan bölgelerin tercih edilmesi,
• Kısa vadeli değil, orta ve uzun vadeli yatırım stratejisi benimsenmesi,
• Belediyeden yazılı ve güncel imar durumu belgesi alınması,
• Arsanın çevresindeki yapılaşma yoğunluğunun analiz edilmesi,
• Tapu kayıtları, şerh ve kamulaştırma risklerinin kontrolü gibi maddeler yer almaktadır. 

Uzmanlara göre bu tür arsalar esneklik sunduğu kadar belirsizlik de barındırdığı için yatırım kararının mutlaka teknik ve hukuki inceleme yapıldıktan sonra verilmesi önerilmektedir.

Bankalar Muhtelif Arsaya Kredi Veriyor mu?

Evet, bankalar tapuda muhtelif arsa olarak geçen gayrimenkullere kredi verebilir. Ancak bu tür başvurular genellikle standart bir arsa kredisi kapsamında ve daha katı şartlarla değerlendirilmektedir. Muhtelif arsaya kredi onayı alabilmek için en önemli şart, arsanın belediye sınırları içinde bulunması ve konut ya da ticari amaçla imara açılmış olmasıdır. 

Tapu niteliğinde arsa yazması kredi sürecini kolaylaştırsa da, tapuda tarla, bağ veya bahçe yazan taşınmazlara da kredi verilebilir. Örneğin taşınmaz imarsız bir tarla niteliğindeyse, Çiftçi Kayıt Sistemi’ne (ÇKS) kayıtlı olan kişiler kamu bankaları aracılığıyla tarımsal arazi kredisi kullanmayı deneyebilir. 

Bunun dışında bankalar kredi sürecinde mülkiyet yapısına da dikkat etmektedir. Tek kişiye ait, müstakil tapular kredi açısından daha avantajlıdır. Hisseli tapular ise satış ve ipotek işlemleri daha karmaşık olduğu için bankalar tarafından riskli görülebilir.

Öte yandan banka, arsanın değerini kendi yönlendirdiği ekspertiz firması aracılığıyla belirler. Kredi tutarı genellikle eksper tarafından belirlenen değerin %50 ile %70’i arasında olur. Yani arsa değerinin tamamı için kredi verilmez. Kalan kısmın peşinat olarak verilmesi gerekebilir.

Muhtelif Arsanın Avantajları Nelerdir?

Muhtelif arsanın avantajları şöyle sıralanabilir: 

• Esnek kullanım imkanı sunması, (konut, ticaret veya karma proje potansiyeli)
• Farklı yatırım senaryoları oluşturabilme fırsatı vermesi,
• Gelişim bölgelerinde yüksek değer artışı potansiyeli taşıması,
• Karma projelerde birden fazla gelir modeli oluşturabilmesi,
• İmar planı netleştiğinde prim yapma ihtimali bulunması,
• Uzun vadeli yatırım stratejilerine uygun olması,
• Talep artışıyla birlikte satış ve kiralama seçeneklerinin genişleyebilmesi.

Muhtelif Arsanın Dezavantajları Nelerdir?

Muhtelif arsanın bazı avantajları bulunsa da yatırım açısından dikkat edilmesi gereken bazı dezavantajları da vardır. Bu dezavantajlar şöyle sıralanabilir:

• İmar belirsizliği riski taşıması, (kullanım hakkının plan notlarına bağlı olması)
• Yapılaşma şartlarının net olmaması durumunda yatırım riskinin artması,
• Kısa vadede alıcı kitlesinin daha sınırlı olabilmesi,
• Bankaların kredi sürecinde daha temkinli davranabilmesi,
• Ekspertiz değerinin beklentinin altında çıkabilmesi,
• Plan değişikliği riskine açık olması,
• Hisseli tapu varsa satış ve kredi sürecinin zorlaşabilmesi.

Muhtelif Arsa Alırken En Sık Yapılan Hatalar

Muhtelif arsa alırken en sık yapılan hatalar arasında resmi imar durumunu sorgulamamak, plan notlarını detaylı bir şekilde incelememek, hisseli tapunun risklerini göz ardı etmek gibi maddeler yer almaktadır. Muhtelif arsa alırken en sık yapılan hatalara dair detaylar aşağıda sıralanmıştır: 

• Resmi İmar Durumunu Sorgulamamak: Satıcının “yakında imar gelecek” veya “buraya proje yapılacak” gibi sözlü beyanlarına güvenip, ilgili belediyeden arsanın mevcut ve planlanan imar durumunu yazılı olarak teyit etmemek,
• Plan Notlarını Detaylı Bir Şekilde İncelememek: Muhtelif ifadesinin her türlü yapıya izin verdiğini sanmak ve emsal, TAKS, kat sınırı gibi yapılaşma şartlarını kontrol etmemek,
• Hisseli Tapunun Risklerini Göz Ardı Etmek: Arsadan yalnızca kendi payının satın alındığı düşünerek herhangi bir risk bulunmadığını varsaymak,
• Tapudaki Kısıtlamaları Kontrol Etmemek: Tapu müdürlüğünden Takyidat Belgesi almadan ipotek, haciz, şerh, SİT alanı kararı, orman veya su havzası sınırı gibi hukuki engelleri araştırmamak,
• Fiziki Sınırları Ölçtürmemek: Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları (LİHKAB) aracılığıyla resmi sınır tespiti yaptırmadan, yalnızca satıcının gösterdiği sınırları doğru kabul etmek,
• Resmi Kadastro Yolunu Önemsememek: Arsanın resmi bir yola cephesi olup olmadığını kontrol etmemek,
• Sadece İlan Bilgilerine Güvenmek: Emlak ilanındaki ifadeleri yeterli görüp belediye ve tapu kayıtlarını bağımsız şekilde araştırmamak.

Muhtelif Arsa Dolandırıcılığına Karşı Nasıl Önlem Alınır?

Muhtelif arsa alım satımında dolandırıcıların hedefi olmamak için her adımı resmi kanallardan teyit etmeniz azami önem taşımaktadır. Öncelikle size gösterilen arazinin tapudaki yerle aynı olduğundan emin olmak adına TKGM Parsel Sorgu uygulaması üzerinden konum eşleştirmesi yapmalı ve muhatap olduğunuz kişinin kimliğini ya da vekâletnamesinin geçerliliğini mutlaka noterden doğrulamalısınız. 

Satıcının beyanına güvenmek yerine tapu müdürlüğünden takyidat belgesi alarak arsanın üzerinde haciz veya ipotek gibi yasal engeller bulunmadığını bizzat kontrol etmelisiniz. Piyasa değerinin çok altında satılan arazilere ve kanuna aykırı şekilde bölünerek resmi tapu devri yapılmayan kooperatif hissesi veya hobi bahçesi tuzaklarına karşı son derece dikkatli olmalısınız. Ödeme aşamasında ise kesinlikle elden nakit vermemeli, sürecin güvenliği için devlet destekli Tapu Takas (Güvenli Ödeme) sistemini kullanmalı veya banka havalesi yaparken açıklama kısmına ada ve parsel bilgilerini eksiksiz bir şekilde yazmalısınız.

Muhtelif Arsa Üzerinde Şerh veya İpotek Nasıl Kontrol Edilir?

Muhtelif arsa üzerinde şerh veya ipotek bulunup bulunmadığı; e-Devlet ve Web Tapu sistemleri üzerinden yapılacak sorgulamalarla, takyidat belgesi talep edilerek veya doğrudan tapu müdürlüğüne başvurularak tespit edilebilmektedir.

Aşağıda bu yöntemler detaylı bir şekilde ele alınmaktadır:  

e-Devlet ve Web Tapu Üzerinden Kontrol Yapmak

Taşınmaz üzerindeki şerh ve ipotek kayıtlarını kontrol etmek için hem e-Devlet Kapısı hem de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sunulan Web Tapu sistemini kullanabilirsiniz. e-Devlet üzerinden taşınmaza ait temel bilgileri ve malik kayıtlarını kolaylıkla görüntüleyebilirsiniz. Ancak burada yer alan bilgiler genellikle özet niteliğindedir. Daha detaylı inceleme yapmak ve işlem başlatmak için Web Tapu sistemini kullanmanız gerekir. Bu sistem üzerinden malik, alıcıya belge görüntüleme yetkisi verebilir ve güncel kayıtların resmi sistem üzerinden kontrol edilmesini sağlayabilirsiniz.

Takyidat Belgesi Talep Etmek

Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, satış vaadi şerhi, intifa hakkı, kira şerhi veya aile konutu şerhi gibi mülkiyeti sınırlayan kayıtların bulunup bulunmadığını gösteren en önemli resmi belge takyidat belgesidir. Tapu müdürlüğünden güncel tarihli takyidat belgesi talep edilerek detaylı şekilde incelenmelidir. Tapu senedinin üzerinde bu bilgiler yer almadığı için yalnızca senede bakılarak karar verilmemelidir. Özellikle banka ipoteği bulunması halinde, borcun durumu ve ipotek fek işleminin nasıl yapılacağı netleştirilmeden ödeme yapılmamalıdır.

Tapu Müdürlüğü Aracılığıyla Kontrol Etmek

En güvenli kontrol yöntemi, alıcı ve satıcının birlikte tapu müdürlüğüne giderek işlem öncesinde güncel kayıtları yerinde teyit etmesidir. Devir işlemi öncesinde tapu memurundan taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığı doğrulanmalıdır. Hisseli taşınmazlarda ise kısıtlamanın taşınmazın tamamına mı yoksa belirli bir hisseye mi ait olduğu özellikle sorulmalıdır. Bu süreç, hem dolandırıcılık riskini azaltır hem de ödeme ile devir işleminin eş zamanlı ve güvenli şekilde yapılmasını sağlar.

TKGM Parsel Sorgu Üzerinden Muhtelif Arsa İncelemesi Nasıl Yapılır?

Muhtelif bir arsanın konum ve temel teknik bilgileri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sunulan Parsel Sorgu sistemi üzerinden kontrol edilebilir. İnceleme adımları ise şu şekilde sıralanabilir: 

• İlk olarak, TKGM Parsel Sorgu sistemine giriş yapılır ve sorgulama ekranı açılır.
• Ardından, il, ilçe, mahalle/köy, ada ve parsel numarası girilerek arama yapılır ve verilen bilgilerin doğruluğu teyit edilir.
• Sonrasında, parselin harita üzerindeki konumu incelenir. Parselin yola çıkışının olup olmadığı ve çevresindeki yapılaşma durumu harita üzerinden kontrol edilir.
• Devamında, taşınmazın niteliği (arsa, tarla vb.) ve yüzölçümü bilgisi satıcı beyanı ile karşılaştırılır.
• Buna ek olarak kadastro ve pafta bilgileri gözden geçirilerek teknik veriler doğrulanır.

Ancak Parsel Sorgu sisteminin yalnızca konum ve teknik bilgileri gösterdiği, şerh, ipotek veya haciz gibi mülkiyet kısıtlamalarına ilişkin kayıtları içermediği unutulmamalıdır.

Muhtelif Arsa, İmarlı Arsa ve Tarla Arasındaki Farklar Nelerdir?

Muhtelif arsa, imarlı arsa ve tarla arasındaki farklar aşağıdaki tabloda detaylı bir şekilde ele alınmaktadır:

TOKİ Muhtelif Arsa Ne Demek?

TOKİ muhtelif arsa ifadesi, tek bir projeye bağlı olmayan ve farklı niteliklere sahip taşınmazların toplu şekilde satışa sunulması anlamına gelmektedir. Bu kapsamdaki arsalar aynı imar türüne, aynı büyüklüğe veya aynı şehirdeki tek bir projeye ait değildir.

TOKİ’nin genellikle açık artırma (müzayede) yöntemiyle satışa çıkardığı muhtelif arsalar, konut, ticari, sanayi veya tarım imarlı olabilir. Ayrıca bu taşınmazlar Türkiye’nin farklı illerinde yer alabildiği gibi metrekare, emsal, yapılaşma hakkı gibi özellikleri de birbirinden tamamen farklı olabilir. Bu nedenle TOKİ muhtelif arsa ifadesi tek tip bir arsa modelini değil, karma bir gayrimenkul portföyünü tanımlamaktadır.

Bu noktada muhtelif arsalar, dar gelirli vatandaşlara kura yöntemiyle tahsis edilen “İlk Evim” gibi sosyal konut projeleriyle karıştırılmamalıdır. Sosyal konut projelerinde belirli şartlar ve başvuru kriterleri bulunurken, muhtelif arsa satışları genellikle serbest piyasa usulüyle, belirli peşinat ve taksit seçenekleri sunularak gerçekleştirilir. 

TOKİ Muhtelif Arsa Satışı Kampanya Detayları 2026

2026 yılında TOKİ tarafından gerçekleştirilecek olan muhtelif arsa satışına ilişkin kampanya detayları şöyle sıralanabilir: 

• Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından 29 ilde bulunan toplam 243 muhtelif arsa, 3 Şubat 2026 tarihinde açık artırma yöntemiyle satışa sunulmuştur.
• Açık artırma Ankara İlbank Sosyal Tesisleri ve TOKİ İstanbul Hizmet Binası’nda gerçekleştirilmektedir ancak internet üzerinden de teklif kabul edilmektedir.
• Satışa çıkarılan arsalar, konut, ticaret, turizm, sağlık, tarım, sanayi, özel eğitim, akaryakıt, depolama, kentsel çalışma alanı, plansız arsa ve sosyal tesis alanı gibi farklı imar niteliklerine sahiptir.
• Toplam 3.597.376 metrekare büyüklüğündeki arsaların muhammen bedeli 15.710.745.302 TL olarak açıklanmıştır.
• Alıcılar, taşınmazlara yüzde 25 peşinat ve 48 ay vade seçeneğiyle sahip olabilmektedir.
• Bazı arsaların peşin ödeme yöntemiyle satılması planlanmıştır, peşin alımlarda yüzde 15 indirim uygulanmaktadır.
• Muhtelif arsa satışları, TOKİ’nin sosyal konut tahsisi kapsamında yer almamaktadır. Bu satışlar, gerçek ve tüzel kişilere ihale usulüyle gerçekleştirilmektedir.

Muhtelif Arsaya Ev Yapılır mı?

Muhtelif arsaya ev yapılıp yapılamayacağı, arsanın imar durumuna bağlıdır. Eğer arsa belediyenin imar planında konut alanı olarak belirlenmiş ve yapılaşma koşulları (emsal, kat adedi, çekme mesafesi vb.) tanımlanmışsa, gerekli ruhsat işlemleri tamamlanarak ev yapılabilir. Ancak arsa ticari, sanayi, tarım alanı ya da plansız bir bölgede yer alıyorsa konut yapımı mümkün değildir. Bu nedenle ev yapmadan önce belediyeden imar durumu belgesi alınması ve yapılaşma şartlarının resmi olarak teyit edilmesi gerekmektedir.

Muhtelif Arsaya Prefabrik Ev Yapılır mı?

Muhtelif arsaya prefabrik ev yapılıp yapılamayacağı arsanın imar durumuna bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Prefabrik yapılar betonarme yapılardan farklı olsa da hukuken “yapı” niteliğinde kabul edilmekte ve ruhsata tabi tutulmaktadır. 

Eğer arsa imar planında konut alanı olarak belirlenmiş ve yapılaşma hakkı tanımlanmışsa, belediyeden yapı ruhsatı alınarak prefabrik ev yapılabilir. Ancak arsa tarım alanı, plansız alan ya da konut dışı bir imar fonksiyonuna sahipse prefabrik ev kurulması mümkün değildir. Bu nedenle “nasıl olsa prefabrik” düşüncesiyle ruhsatsız yapılanmaya gitmemeli, öncelikle belediyeden imar durumu ve ruhsat şartları yazılı olarak öğrenilmelidir.

Muhtelif Arsaya Tiny House Ev Yapılır mı?

Muhtelif arsaya tiny house (küçük ev) yapılabilmesi arsanın imar durumuna göre şekillenmektedir. Tekerlekli ve plakalı tiny house modelleri ise hukuken “taşınabilir araç” niteliğinde değerlendirilmektedir. Diğer yandan tiny house’un fiilen sabit bir şekilde konumlandırılması, altyapıya bağlanması ve sürekli kullanım amacı taşıması halinde yapı olarak kabul edilip ruhsata tabi tutulabilir. Bu nedenle tiny house yerleştirilmeden önce belediyeden imar durumu belgesi alınması oldukça önemlidir.  

Tiny house yapılar, sabit temele oturtuluyorsa hukuken “yapı” olarak kabul edilmektedir. İmar planında konut kullanımına ayrılmış ve yapılaşma koşulları belirlenmiş bir arsa söz konusuysa, gerekli proje onayları alınıp belediyeden yapı ruhsatı çıkarılarak tiny house yerleştirilmesi mümkündür. Buna karşılık arsa tarım arazisi niteliğindeyse, plansız bölgede kalıyorsa ya da imar planında konut dışında bir kullanım amacı taşıyorsa tiny house kurulmasına izin verilmeyebilir.

Muhtelif Arsa Üzerine Konteyner Koyulur mu?

Muhtelif arsa üzerine konteyner konulup konulamayacağı, arsanın imar durumuna ve konteynerin kullanım amacına bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Konteyner sabit şekilde yerleştiriliyor, zemine oturtuluyor ve elektrik-su altyapısına bağlanıyorsa hukuken “yapı” olarak değerlendirilmekte ve belediyeden ruhsat alınması gerekmektedir. Arsa, imar planında konut kullanımına ayrılmış ve yapılaşma şartları belirlenmiş bir bölgede yer alıyorsa, belediyeden gerekli ruhsat ve izinler alınarak konteyner yerleştirilebilir. 

Öte yandan taşınabilir ve geçici amaçla kullanılan konteynerler bazen farklı değerlendirilebilir. Ancak sürekli kullanım amacıyla yerleştirilmesi halinde belediye tarafından ruhsat istenebilir. Arsanın tarım arazisi olarak kayıtlı olması, imar planı dışında kalması veya konut kullanımına ayrılmamış bir bölgede yer alması durumunda ise konteynerin kalıcı şekilde yerleştirilmesine genellikle izin verilmez. Bu tür durumlarda belediye tarafından mühürleme işlemi yapılabilir, idari para cezası kesilebilir ve konteynerin kaldırılması talep edilebilir.

Muhtelif Arsa Nasıl Alınır?

Muhtelif arsa satın alma süreci, arsanın şahıstan mı yoksa TOKİ aracılığıyla mı alındığına göre farklılık göstermektedir. 

Şahıstan alınacak bir muhtelif arsada:

• İlk olarak, satın alınacak arsa belirlenir ve satıcı ile fiyat konusunda ön anlaşma sağlanır.
• Ardından, parsel bilgileri (ada, parsel, metrekare) resmi kayıtlardan doğrulanır ve belediyeden imar durumu belgesi alınarak arsanın kullanım amacı netleştirilir.
• Sonrasında, taşınmazın tapu kayıtları incelenir. İpotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtları üzerinden kontrol edilir ve gerekiyorsa güncel takyidat belgesi alınır.
• Devamında, taraflar tapu müdürlüğünden randevu alarak satış işlemi için başvuru yapar.
• Tapu günü geldiğinde, tapu harcı ve döner sermaye bedelleri ödenir ve resmi satış işlemi tapu memuru huzurunda gerçekleştirilir.
• Son aşamada, tapu devri tamamlanır ve mülkiyet alıcı adına tescil edilir. Ödeme ile tapu devrinin mümkün olduğunca eş zamanlı yapılması oldukça önemlidir.

Muhtelif arsanın Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından satılması durumunda ise:

• İlk olarak, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yayımlanan satış ilanı ve ihale şartnamesi incelenir, satın alınmak istenen parsel belirlenir.
• Ardından, açık artırmaya katılabilmek için şartnamede belirtilen teminat bedeli yatırılır ve başvuru işlemi tamamlanır.
• Sonrasında, ilan edilen tarih ve saatte fiziki salonda veya online platformda açık artırmaya katılım sağlanır ve teklif verilir.
• İhale kazanıldığında, TOKİ tarafından belirlenen süre içinde peşinat ödemesi yapılır ve sözleşme imzalanır.
• Devamında, tercih edilen ödeme planına göre taksitler düzenli şekilde ödenir veya peşin ödeme gerçekleştirilir.
• Son olarak tapu devri TOKİ tarafından gerçekleştirilir ve taşınmaz alıcı adına tescil edilir.

Muhtelif Arsa Almadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

Muhtelif arsa almadan önce dikkat edilmesi gerekenler şöyle sıralanabilir:

• Belediyeden imar durumu belgesi alınmalı ve arsanın konut, ticaret, tarım ya da başka bir kullanım alanında olup olmadığı net şekilde öğrenilmelidir.
• İl, ilçe, ada ve parsel numarası resmi kayıtlarla karşılaştırılarak doğru parsel satın alındığından emin olunmalıdır.
• Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtlarından kontrol edilmeli ve mümkünse güncel takyidat belgesi alınmalıdır.
• Tapuda taşınmazın “arsa” mı yoksa “tarla” mı olarak kayıtlı olduğu mutlaka incelenmelidir.
• Hisseli tapu varsa satılan pay oranı kontrol edilmeli ve diğer hissedarların ön alım hakkı olup olmadığı araştırılmalıdır.
• Arsanın yola çıkışı olup olmadığı ve elektrik, su, kanalizasyon gibi altyapı hizmetlerine erişimi yerinde görülerek değerlendirilmelidir.
• Bölgedeki benzer arsaların satış fiyatları araştırılarak istenen bedelin piyasa ile uyumlu olup olmadığı karşılaştırılmalıdır.
• Satış işlemi mutlaka tapu müdürlüğünde resmi devir yoluyla yapılmalı ve ödeme ile tapu devri mümkünse aynı anda gerçekleştirilmelidir.
• Yüksek tutarlı alımlarda bir gayrimenkul hukuku uzmanından destek alınarak olası riskler azaltılmalıdır.

Muhtelif Arsa Satışı Nasıl Yapılır?

Muhtelif arsa satışı da diğer taşınmaz satışları gibi resmi tapu devri yoluyla gerçekleştirilmektedir. Ancak arsanın niteliği ve varsa hisseli yapısı nedeniyle bazı hususlara özellikle dikkat edilmesi gerekir.

Muhtelif arsa satış süreci aşağıdaki gibidir: 

• Satış öncesinde ilgili belediyeye başvurularak arsanın geçmiş dönem emlak vergisi borçları kapatılmalı ve tapu işlemleri için o yıla ait Emlak Vergisi Rayiç Bedel Belgesi temin edilmelidir.
• Arsanın hisseli, imarsız veya üzerinde şerh, kısıtlama ya da SİT alanı gibi hukuki sınırlamalar bulunup bulunmadığı alıcıya açık şekilde bildirilmelidir.
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sunulan Web Tapu sistemi üzerinden e-Devlet ile giriş yapılarak satış başvurusu oluşturulmalı ve alıcı bilgileri ile satış bedeli sisteme işlenmelidir.
• Tapu müdürlüğünün incelemesi sonrası gönderilen referans numarası ile satış bedelinin toplam %4’ü (%2 alıcı, %2 satıcı) oranındaki tapu harcı ve döner sermaye bedeli ilgili bankalara yatırılmalıdır.
• Satış bedeli banka havalesi yoluyla (açıklama kısmına il, ilçe, ada ve parsel bilgileri yazılarak) veya Tapu Takas sistemi üzerinden tahsil edilmeli ve elden yapılan nakit alışverişlerinden kaçınılmalıdır.
• Randevu saatinde tarafların kimlik belgeleri ile tapu müdürlüğünde hazır bulunması, satış bedelinin alındığını beyan etmeli ve resmi senet imzalayarak devir işlemini tamamlamalıdır.

SIK SORULAN SORULAR

Muhtelif Arsa İmara Girerse Ne Olur?

Muhtelif arsanın imara girmesi halinde, belediye tarafından yapılaşma koşulları (emsal, kat adedi, çekme mesafesi gibi) belirlenir ve bu şartlara uygun olmak kaydıyla arsa üzerine konut ya da ticari yapı inşa etme imkânı doğar. İmar uygulaması sırasında yol, park ve sosyal alanlar için düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi nedeniyle arsanın metrekaresi azalabilir. Ancak bu sürecin sonunda genellikle altyapısı planlanmış, ruhsat alınabilen ve genellikle değeri artan bir parsel elde edilmiş olur.

Muhtelif Arsada Yapı Kayıt Belgesi Alınabilir mi?

Muhtelif arsada yapı kayıt belgesi alınıp alınamayacağı, arsanın niteliğine ve üzerindeki yapının durumuna bağlıdır. Yapı kayıt belgesi uygulaması geçmişte imar barışı kapsamında ve belirli bir tarihten önce yapılmış yapılar için geçerli olsa da mevcut durumda 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre muhtelif arsada yapı kayıt belgesi alınması mümkün değildir. 

Muhtelif Arsada Kat İzni Var mı?

Muhtelif arsada kat izni olup olmadığı, arsanın imar durumuna bağlıdır. Eğer arsa henüz imara açılmamışsa kat izni bulunmaz ve yapı ruhsatı alınamaz. Ancak arsa imar planına dahil edilmişse, belediye tarafından belirlenen emsal (KAKS), taban alanı (TAKS) ve kat izninin yanı sıra kaç kat yapılabileceği netleşir. Bu nedenle muhtelif arsada kat izni olup olmadığı mutlaka belediyeden alınacak imar durum belgesi ile öğrenilmelidir.

Muhtelif Arsada Emsal (Kaks) Ve Taban Alanı (Taks) Nasıl Öğrenilir?

Muhtelif arsada emsal (KAKS) ve taban alanı (TAKS) bilgileri, ilgili belediyenin imar müdürlüğünden alınacak imar durum belgesi ya da e-belediye sistemleri aracılığıyla öğrenilmektedir. Ancak arsa henüz imara açılmamışsa  emsal (KAKS) ve taban alanı (TAKS) bilgileri bulunmaz. Muhtelif arsanın imar planına dahil edilmesi durumunda ise parselin bağlı olduğu uygulama imar planında KAKS (toplam inşaat hakkı) ve TAKS (zemine oturma oranı) açıkça belirtilir. 

Muhtelif Arsa Kamulaştırılabilir mi?

Evet, muhtelif arsa kamulaştırılabilir. Arsanın niteliği muhtelif olsa da kamu yararı kararı alınması halinde belediye veya ilgili kamu kurumu tarafından kamulaştırma işlemi yapılabilir. Özellikle yol, park, okul, hastane veya altyapı projeleri gibi kamu hizmetleri için ihtiyaç duyulursa arsa bedeli belirlenerek malikine ödenir ve taşınmaz kamu adına tescil edilir. Kamulaştırma süreci, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde yürütülür ve bedel konusunda anlaşma sağlanamazsa konu mahkemeye taşınabilir.

Muhtelif Arsa Değer Artışı Ne Kadar Olur?

Muhtelif arsanın değer artışı, bulunduğu konum, çevredeki gelişim, altyapı yatırımları ve en önemlisi imar durumuna göre değişiklik göstermektedir. Arsa imara açıldığında ve yapılaşma hakkı netleştiğinde genellikle ciddi bir değer artışı yaşanır. Bazı bölgelerde bu artış birkaç katına kadar çıkabilirken, gelişimin yavaş olduğu yerlerde daha sınırlı kalabilir. Ayrıca yol, ulaşım projeleri, sanayi veya konut projeleri gibi yatırımlar da fiyatı doğrudan etkilemektedir. 

Muhtelif Arsa Ne Zaman İmara Açılır?

Muhtelif arsanın ne zaman imara açılacağı, belediyenin o bölge için yapacağı imar planına bağlıdır. Belediye bölgeyi konut ya da yerleşim alanı olarak planlayıp imar planını onayladığında arsa imara dahil edilir. Ancak bu süreç birkaç ay sürebileceği gibi yıllarca da uzayabilir. Belediyenin yatırım programı, nüfus artışı, altyapı çalışmaları ve şehirleşme politikaları bu kararı etkiler. Bu nedenle kesin bir tarih vermek mümkün değildir. En doğru bilgi belediyeden alınacak imar planı ile öğrenilebilir.

Kaynakça

• 3194 Sayılı İmar Kanunu
• Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik
• İmar Kanununun 18 İnci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu