İnşaat, Konut ve Bina Tamamlama Kredisi Nedir? Nasıl Alınır?

İnşaat maliyetlerinin artması nedeniyle konut, inşaat ve binaların tamamlanma sürecinde bazı zorluklar yaşanabilmektedir. Tam da bu noktada inşaat, konut ve bina tamamlama kredisi; inşaat sektöründe faaliyet gösteren kişilerin ya da işletmelerin nakit ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla öne çıkmaktadır. 

Bu yazımızda inşaat, konut ve bina tamamlama kredisinin ne olduğunu ve nasıl alındığını kapsamlı bir şekilde ele alacağız. Ayrıca bu kredinin şartlarına, faiz oranlarına ve bu krediyi veren bankalara değineceğiz. 

İnşaat, Konut ve Bina Tamamlama Kredisi Nedir? 

İnşaat, konut ve bina tamamlama kredisi, yapımı başlamış ancak finansman eksikliği, maliyet artışı veya ekonomik dalgalanmalar gibi nedenlerle tamamlanamayan projelerin bitirilmesini sağlamak amacıyla sunulan bir finansman türüdür. Gayrimenkul sektörüne yatırım yapmak isteyen, projelerini tamamlamak için sermayeye ihtiyaç duyan kişiler ya da şirketler, bu finansmana başvuru yapabilirler. 

İnşaat, konut ve bina tamamlama kredisi sayesinde yarım kalan yapının tamamlanması için ihtiyaç duyulan malzemelerin alımı, maliyetlerin karşılanması ve teknik uygulamaların devamının sağlanması mümkündür. Ayrıca bu finansman ile yatırımın değer kaybetmesi önlenebilir, ekonomik engeller nedeniyle duran inşaat sürecine devam edilebilir ve konut sahibi olmak isteyen bireyler ek finansal destek elde edebilir. Bu yönüyle inşaat, konut ve bina tamamlama kredisi; sektörün sürdürülebilirliği ve bireylerin konut hayallerinin gerçekleştirilmesi için güvenilir ve etkili bir finansman çözümü olarak öne çıkmaktadır.

Örneğin Albaraka Türk Katılım Bankası’nın Bina Tamamlama Finansmanı, inşaat halindeki dairenin ya da binanın tamamlanmasına yardımcı olmak amacıyla sunulur. Bu kapsamda 50.000 TL’ye kadar olan finansmanlarda 36 aya, 50.000 TL üzeri finansmanlarda ise 24 aya kadar vade imkanı bulunur ve geri ödemeler aylık eşit taksitlerle yapılabilir. Bu özellikler, özellikle bütçe planlaması yapmak isteyenler için önemli bir kolaylık sağlamaktadır.

İnşaat, Konut ve Bina Tamamlama Kredisi Şartları Nelerdir? Kimlere Verilir?

İnşaat, konut ve bina tamamlama kredisinin alınabilmesi için bazı koşulların sağlanması gerekmektedir. Bu koşullar her banka özelinde farklılık gösterse de yaygın olarak aranan şartlar aşağıdaki gibidir;

• Yaş Şartı: Başvuru sahibinin 18 yaşından büyük olması gerekmektedir.
• Vatandaşlık Şartı: Başvuru sahibinin Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olması gerekmektedir.
• Tamamlanmışlık Seviyesi Şartı: Krediye konu olan inşaatın belirli bir oranda tamamlanmış olması gerekmektedir. Bu oran genellikle asgari %70 seviyesinde kabul edilmektedir.
• Vade Şartı: Alınan kredinin vade süresi bankadan bankaya değişiklik göstermektedir. Ancak genel olarak maksimum vade süresi 120 aydır.
• İpotek Şartı: Banka, başvurulan kredi karşılığında alınan gayrimenkul üzerine ipotek koyabilir. Ayrıca şahsi ya da maddi teminat da istenebilir.
• Arsa Sahiplik Şartı: Bu kredi genel olarak arsa sahiplerine verilmektedir. Dolayısıyla inşaata ait tapunun, kredi başvurusu yapacak kişinin üzerine olması gerekmektedir. 

İnşaat, Konut ve Bina Tamamlama Kredisi Nasıl Alınır? 

İnşaat, konut ve bina tamamlama kredisi almak için uygulanması gereken bazı adımlar vardır. Bu adımlar aşağıdaki gibidir;

1. Banka Seçimi: Başvuru yapacak kişinin öncelikle inşaat, konut ve bina tamamlama kredisi veren bankaları incelemesi ve bu bankalar arasından seçim yapması gerekir.
2. Gerekli Belgelerin Tamamlanması: Banka seçiminin ardından başvuru için gerekli belgelerin tamamlanması gerekir. Bu belgeler arasında nüfus cüzdanı, ehliyet veya pasaport, gelir belgesi/maaş bordrosu, son yıla ait vergi levhası ve onaylı bilanço, gelir tablosu, mizan, imza sirküleri, kuruluş ve en son ortaklık payını gösteren Ticaret Sicil Gazetesi, satın alınacak konuta ait kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tapusu ve yapı kullanım izin belgesi gibi evraklar yer alır.
3. Kredi Başvurusu: Belgelerin tamamlanmasının ardından birey, kredi başvurusu yapabilir. Başvuru sürecinde banka; projenin aşaması, tamamlanma yüzdesi, kullanım amacı, projenin değeri gibi bilgileri ister. Dolayısıyla başvuru sahibinin bu bilgileri eksiksiz ve doğru bir biçimde bankaya sunması gerekir.
4. Değerlendirme Süreci: Banka, yapılan başvurunun ardından başvuruyu incelemeye alır. Bu süreçte genel olarak projenin finansal durumu ve başvuru sahibinin projeyi tamamlama planı gibi faktörler dikkate alınır.
5. Ekspertiz Süreci: Banka, projenin değerlendirilmesi için ekspertiz sürecini başlatmak isteyebilir. Bu işlemin amacı, inşaatın tamamlanma durumunu öğrenmek, maliyetini hesaplamak ve değerini belirlemektir.
6. Kredinin Onaylanması: Banka, başvurunun uygun olduğunu teyit ettiğinde başvuru sahibine bilgi verir. Bu süreçte genel olarak kredi tutarı, ödeme planı, faiz oranı ve ödeme koşulu gibi faktörler belirlenir.
7. Kredinin Kullanılması: Kredi onayının gerçekleştirilmesinin ardından banka, belirlenen finansman tutarını başvuru sahibine aktarır. Böylelikle inşaat projesinin tamamlanması için gereken maliyetler karşılanabilir. 

İnşaat, Konut ve Bina Tamamlama Kredisi Veren Bankalar 2025

2025 yılında tamamlanmamış konuta kredi veren bankalar arasında Ziraat Bankası, Halk Bankası ve Albaraka Türk yer almaktadır. Bu bankaların belirlediği faiz oranları, vade seçenekleri, başvuru şartları ve ödeme planları değişiklik göstermektedir. 

Ziraat Bankası, İnşaat Tamamlama Tadilat ve Onarım Kredisi kapsamında azami 240 aya kadar vade imkanı sağlar. Bu finansman ile banka, yapılan her ödemenin fatura ya da kredi kullanım amacını gösteren başka belgelerle kanıtlanmasını ister. Ayrıca kredi tutarının en fazla %30’una kadar olan kısmının nakit olarak kullanılmasına da izin verir.

Halkbank ise Konut Tamamlama Kredisi kapsamında maksimum 120 aya kadar vade imkanı sağlar. Ayrıca krediye konu olan konutun inşaat seviyesinin en az %70 oranında tamamlanmış olması gerekir. Kredinin üst limiti ise gayrimenkulün %70 tamamlanma seviyesindeki değeri ile %100 tamamlanmış durumdaki değeri arasındaki fark üzerinden belirlenir.

Öte yandan Albaraka Türk, Bina Tamamlama Kredisi kapsamında finansman tutarı 50.000 TL'ye kadar olan ödemeleri 36 ay, 50.000 TL üstünde olan ödemeleri ise 24 aya kadar vadelendirir.

İnşaat, Konut ve Bina Tamamlama Kredisi Faiz Oranları Ne Kadar?

2025 yılında inşaat, konut ve bina tamamlama kredisi için belirlenen faiz oranları, bankadan bankaya değişiklik göstermektedir. Bu oranlar genel olarak kredinin süresi ve bankanın uyguladığı politikalar gibi pek çok faktöre bağlı şekilde belirlenmektedir. 

Örneğin Halkbank, Konut Tamamlama Kredisi kapsamında 120 ay vadeli 1.000.000 TL’lik finansman için aylık %3,25 faiz oranı belirlemiştir. Buna göre örnek maliyet tablosu aşağıdaki gibidir;

Konut Kredisi İçin Tamamlanma Oranı Nedir?

Konut kredisi için belirlenen tamamlama oranı bankadan bankaya değişiklik gösterse de bu oran genel olarak %70 ila %90 arasındadır. Ekspertiz sürecinde tamamlanmamış bir konutun mevcut ilerleme düzeyini belirlemek için değerlendirme yapılır. Bu değerlendirmenin ardından pek çok banka, kendi politikaları doğrultusunda başvuru sahibine kredi verebilmek için minimum tamamlanma oranı talep eder. Örneğin Halkbank, Konut Tamamlama kredisi kapsamında krediye konu olan konutun tamamlanma oranının %70 olmasını zorunlu kılar.

Tamamlama oranının hesaplanması ise pek çok faktöre göre değişmektedir. Ancak genel bir örnek vermek gerekirse, kapı ve pencereleri takılmış, kaba inşaatı bitmiş ve yalnızca zemin, boya gibi iç mekan işlerinde eksikleri bulunan bir daire genellikle %80’in üzerinde bir tamamlanma seviyesine ulaşmış sayılır. Bu nedenle iç detayların tamamlanmamış olması, kredi için çoğu zaman bir engel oluşturmaz.

Hangi Evlerin Tamamına Kredi Çıkar?

01 Ocak 2011 tarihli yasal düzenleme ile artık evin tamamına kredi verilmesi standart olarak mümkün değildir. Genel olarak tüketici kredilerinde veya konut teminatlı kredilerde kredi tutarı, teminat olarak alınan evin değerinin %75 ila %90’ını geçemez. Bankalar, ekspertiz raporu ile belirlenen ev değeri üzerinden bu oranlarda kredi sağlar.

Peşinatsız Konut Kredisi Veren Bankalar başlıklı yazımızı okuyarak, konu ile ilgili detaylı bilgilere ulaşabilirsiniz. 

İskanı Olmayan Bir Daireye Kredi Çıkar mı?

Genel olarak bankalar, iskanı olmayan yani yapı kullanım izni alınmamış dairelere konut kredisi vermez. Bu nedenle standart bir ev alımında, iskansız bir daire için kredi kullanmanız mümkün değildir. Ancak bazı durumlarda istisnalar söz konusu olabilir. Özellikle bazı projeler veya kamu projelerinde, inşaat halindeyken kredi kullandırılması mümkün olabilmektedir; bu durumda yapı kullanım izni henüz alınmamış olsa da kredi verilebilir.

İskansız daireye kredi verilirken bankalar, tapu durumunu da dikkate alır. Tapuda “kat irtifakı” veya “kat mülkiyeti” gibi detaylar, bankanın risk değerlendirmesinde önemli rol oynar. Bu süreçte tapu harcının da ödenmesi gerekmektedir. 

Yapı Kayıt Belgesi Olan Eve Kredi Çıkar mı?

Evet, yapı kayıt belgesi olan konutlar için bankalar, bazı şartlar sağlandığında kredi kullandırabilir. Yapı kayıt belgesinin olduğu eve kredi çıkması için öncelikle ekspertiz raporunun olumlu sonuçlanması ve konutun satılabilir durumda olması gerekir. Ancak her yapı kayıt belgesine sahip olan evin krediye uygun olduğu söylenemez. Bankaların kredi değerlendirmesinde dikkat ettiği başlıca faktörler şunlardır:

• Yapının deprem risk durumu,
• Tapunun hisseli ya da kat irtifaklı olması,
• İmar planı ve bulunduğu alan; kamusal alan, riskli alan, orman alanı, kıyı, 1. derece sit alanı veya kentsel dönüşüm bölgesi gibi özel bölgelerde olup olmadığı.

Bu nedenle yapı kayıt belgesi olan bir eve kredi çıkıp çıkmayacağı, konutun teknik durumu ve bulunduğu alanın yasal durumu gibi kriterlere bağlıdır. En doğru bilgi için bir bankaya başvurmak gerekir.

Kaynak

• İlgili Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu Kararı