Kira Gelir Vergisi Hesaplama - Ocak, 2026

Yukarıdaki hesap makinesiyle, 2025 yılında elde ettiğin kira gelirlerine göre 2026 beyan döneminde, 2026 yılında elde ettiğin kira gelirlerine göre ise 2027 beyan döneminde ödemen gereken tutarı hesaplayabilirsin.

2025 yılında elde edilen kira geliri için uygulanacak vergi dilimleri aşağıdaki tabloda verilmiştir:

2025 yılında kira gelir vergisinin güncel dilimleri %15 ila %40 arasındadır. Bu vergi dilimleri, yıllık toplam gelirin baz alınması ile kademeli şekilde ödenir. Örneğin; yıllık geliri 158.000 TL olan bir birey, %15 oranında gelir vergi ödemek durumundadır. Bu doğrultuda gelir vergisi, 23.700 TL olarak hesaplanır. Fakat bireyin geliri 330.000 TL ise; elde edilen gelirin 158.000 TL’si için %15, kalan 172.000 TL için ise %20 oranında vergi ödenmelidir.

Bu durumda bireyin ödemesi gereken vergi tutarı 158.000 TL’ye kadar 23.7000 TL, 172.000 TL için 34.400 TL, toplamda ise 58.100 TL’dir. Dolayısıyla her bir vergi dilimine denk gelen kazanç tutarı baz alındığında kademeli ödeme sistemi ile vergi ödemesi gerçekleştirilir.

2026 yılında elde edilen kira geliri için uygulanacak vergi dilimleri aşağıdaki tabloda verilmiştir:

2026 yılında kira gelir vergisi, güncellenen tarife doğrultusunda %15 ile %40 arasında değişen oranlarla kademeli olarak uygulanmaktadır. Vergilendirme, yıllık toplam kira gelirinin ilgili dilimlere ayrılması esasına dayanır. Örneğin; 2026 yılında yıllık kira geliri 190.000 TL olan bir birey, bu tutarın tamamı için %15 oranında vergilendirilir ve ödemesi gereken gelir vergisi 28.500 TL olur.

Ancak yıllık kira geliri 400.000 TL’ye ulaşan bir mükellef için vergilendirme dilimlere bölünerek yapılır. Buna göre 190.000 TL’ye kadar olan kısım için %15 oranında 28.500 TL, kalan 210.000 TL’lik kısım için ise %20 oranında 42.000 TL vergi hesaplanır. Bu durumda toplam ödenecek gelir vergisi 70.500 TL’ye ulaşır.

Dolayısıyla 2026 kira gelir vergisinde, her gelir aralığı kendi oranı üzerinden ayrı ayrı vergilendirilmekte ve mükellefler kazanç tutarına göre kademeli bir vergi ödeme sistemiyle yükümlülüklerini yerine getirmektedir.

Kira gelir vergisi, taşınmaz mallarını ve haklarını kiraya veren bireylerin elde ettikleri gelirler üzerinden alınan vergi türüdür. Bireyler, kiraya verdiği mallar üzerinden kazandığı geliri vergi dairesine beyan etmekle ve bu vergiyi ödemekle yükümlüdür. Kiraya verildikten sonra gelir vergisi ödenmesi gereken gayrimenkuller arasında arsa, arazi, yazlık, ev ve iş yeri bulunur.

Kira gelir vergilerinde kritik nokta, ödemelerin bir önceki yılın vergi dilimleri ve kazanç limitleri esas alınarak hesaplanması ve içinde bulunulan yıl içinde ödenmesidir. Dolayısıyla birey, 2025 yılında kira mülklerinden elde ettiği geliri, 2025’in vergi dilimleri ve kazanç limitlerine göre 2026 yılında ödemelidir. 2026 yılında kira mülklerinden elde ettiği geliri ise 2026’nın vergi dilimleri ve kazanç limitlerine göre 2027 yılında ödemelidir.

2025 yılı için belirlenen kira gelir vergisi istisna tutarı 47.000 TL’dir. Bu durumda yıllık kira geliri 47.000 TL’yi aşmayan gerçek kişilerin, elde ettiği gelir üzerinden kira vergisi beyannamesi verme zorunluluğu yoktur. 47.000 TL’yi aşan konut kira gelirleri için ise %15 ila %40 arasında gelir vergisi uygulanır.

2026 yılında da kira gelirleri açısından benzer bir uygulama sürdürülmektedir. Bu doğrultuda konut kira gelirleri için belirlenen istisna tutarı 58.000 TL’dir. Buna göre 2026 yılı içinde elde edilen ve bu tutarı aşmayan konut kira gelirleri için gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmezken, 58.000 TL’nin üzerindeki kira gelirleri ise artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilmektedir.

Konut kira geliri elde eden mükelleflerin mesken istisnasından yararlanabilmeleri için aşağıdaki şartları birlikte sağlamaları gerekmektedir:

• Mesken istisnası yalnızca konut kira gelirleri için uygulanır; iş yeri kira gelirleri bu istisna kapsamında değerlendirilmez.

• Konut kira gelirleri için belirlenen istisna tutarı 2025 yılında elde edilen konut kira gelirleri için 47.000 TL, 2026 yılı için ise 58.000 TL’dir.

• İlgili takvim yılı içinde ticari, zirai veya serbest meslek kazancı bulunan mükellefler mesken istisnasından yararlanamaz.

• Konut kira geliri istisna haddini aşan mükelleflerin; beyan edilip edilmediğine bakılmaksızın ücret, kira, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlarının toplam brüt tutarı, 2025 yılında 1.200.000 TL’yi, 2026 yılında ise 1.500.000 TL’yi aşmamalıdır.

• Bu toplam gelir sınırlarının aşılması halinde konut kira gelirleri için mesken istisnası uygulanmaz.

• Konut kira gelirine ilişkin gelir vergisi beyannamesinin süresinde verilmiş olması istisnadan yararlanmanın temel şartları arasındadır.

• Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi durumunda ise mesken istisnası toplam konut kira geliri için yalnızca bir kez uygulanır.

İş yeri kira gelirlerinde beyan yükümlülüğü, gelir üzerinden stopaj (tevkifat) yapılıp yapılmamasına göre değişmektedir. Stopaja tabi iş yeri kira gelirlerinde, 2025 yılı için yıllık brüt kira geliri 330.000 TL’yi, 2026 yılı için ise 400.000 TL’yi aşmadığı sürece beyanname verilmesi gerekmez. Bu tutarların aşılması halinde gelir vergisi beyannamesi verilmesi zorunludur. Stopaja ve istisnaya tabi olmayan iş yeri kira gelirlerinde ise daha düşük bir sınır uygulanmakta olup, 2025 yılında 18.000 TL’yi, 2026 yılında ise 22.000 TL’yi aşan iş yeri kira gelirlerinin beyan edilmesi gerekmektedir.

Kira gelir vergisi hesaplama işleminde konut kira gelirinin toplamı ve vergide istisnaya tabii olan dilim esas alınır. Hesaplama sürecinde doğru yılı baz almak, brüt geliri netleştirmek, gider yöntemini seçmek ve ilgili vergi dilimlerini uygulamak önemlidir. Kira gelir vergisi hesaplama adımları aşağıdaki gibidir:

• İlgili yılın belirlenmesi: Hesaplamanın hangi yıla ait kira gelirleri üzerinden yapılacağı netleştirilir. Böylece o yıla özel vergi oranları ve istisna tutarları kullanılır.

• Toplam brüt kira gelirinin tespit edilmesi: Yıl boyunca elde edilen tüm kira ödemeleri (nakit veya ayni) toplanır. Konut ve iş yeri gelirleri ayrı ayrı belirlenir.

• Konut kira gelirleri için istisnanın düşülmesi: Konut kiralarında, ilgili yıl için geçerli istisna tutarı toplam gelirden çıkarılır. Gelirin istisna sınırını aşmaması durumunda vergi hesaplamasına gerek kalmaz.

• Gider yönteminin seçilmesi: Götürü gider yönteminde, konut kira gelirinde istisna tutarı çıkarıldıktan sonra kalan kazancın belirli bir yüzdesi, mevcut durumda %15’i, otomatik olarak gider kabul edilir ve ek belge sunulmasına gerek kalmaz. Gerçek gider yönteminde ise sigorta, bakım-onarım, vergi, amortisman gibi belgelenmiş harcamalar gelirden düşülür. Bu yöntemi tercih eden mükellefler, yapılan harcamalara ait belgeleri 5 yıl boyunca saklamakla yükümlüdür.

• Vergiye esas tutarın (matrah) hesaplanması: Brüt gelirden istisna (varsa) giderler çıkarılarak vergiye tabi net kazanç bulunur.

• Yılın gelir vergisi tarifesine uygulanması: Bulunan matrah, ilgili yılın artan oranlı vergi dilimlerine göre hesaplanır. Oranlar düşük gelirlerde %15’ten başlar, yüksek gelirlerde %40’a kadar çıkar.

• Stopaj durumunda mahsup yapılması: İş yeri kiralarında kiracı tarafından yapılan stopaj kesintisi, hesaplanan vergiden düşülür. Kesinti tutarı vergi borcunu aşarsa, iade talep edilebilir.

• Damga vergisinin eklenmesi: Beyanname üzerinden hesaplanan damga vergisi, kira gelir vergisiyle birlikte ödenir.

Karmaşık görünen tüm bu işlemlerin hiçbiriyle uğraşmadan ev kira gelir vergisi, emlak kira gelir vergisi ve iş yeri kira gelir vergisi hesaplama işlemlerinde hesaplama robotumuzu kullanabilirsin!

Hesaplama Sırasında Götürü Gider Yöntemini Seçmek

Götürü gider yöntemi, kira gelirinin vergilendirilmesinde, belgelerle ispat gerektirmeden belirli bir oranda gider indirimi yapılmasına imkan tanıyan pratik bir hesaplama yöntemidir. 2025 yılı itibarıyla bu oran %15 olarak uygulanmakta olup, 2026 yılında da aynı şekilde geçerliliğini sürdürmektedir. Hesaplama yapılırken, önce konut kira gelirleri için geçerli yıllık istisna tutarı (2025’te 47.000 TL, 2026’da ise 58.000 TL) düşülür, ardından kalan miktarın %15’i gider olarak kabul edilip kalan tutar vergi matrahı olarak değerlendirilir.

Bu yöntemi seçen mükellefler, gerçek gider yönteminden en az iki yıl boyunca tekrar yararlanamaz ve götürü gider tercihi, beyan edilen tüm taşınmazlar için topluca uygulanır. Ayrıca hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerde götürü gider hakkı bulunmaz. Öte yandan bu yöntem, belge toplama yükünü ortadan kaldırması nedeniyle pratiklik sağlasa da, gerçek gider yöntemi ile düşülebilecek yüksek tutarlı masraflardan yararlanma imkanını ortadan kaldırabilir.

Hesaplama Sırasında Gerçek Gider Yöntemini Seçmek

Gerçek gider yöntemi, kira geliri beyanında mülk sahibi tarafından yapılan ve fatura, dekont gibi belgelerle kanıtlanabilen tüm harcamaların vergilendirilecek gelirden düşülmesine imkan tanıyan bir hesaplama yöntemidir. Bu sistemde, konut kira gelirlerinde istisna tutarı düşüldükten sonra kalan kısma isabet eden giderler dikkate alınır. İndirilebilecek kalemler arasında bakım-onarım masrafları, sigorta ödemeleri, kredi faizleri, vergi ve harçlar, amortisman bedelleri ile enerji verimliliği yatırımları gibi giderler yer alır.

Bu yöntemi tercih eden mükelleflerin, tüm belgeleri en az beş yıl saklaması ve gerektiğinde ibraz etmesi zorunludur. Ayrıca gerçek gider yöntemi seçildiğinde, götürü gider yöntemine dönmek için en az iki yıl beklenmesi gerekir ve tercih tüm taşınmazlar için toplu olarak uygulanır. Bu yöntem, belge gerekliliği nedeniyle götürü giderden daha fazla emek gerektirse de yüksek tutarlı harcamaların indirilebilmesi sayesinde vergi yükünü önemli ölçüde azaltabilir.

Kira gelir vergisi ödeme işlemleri aşağıdaki gibi gerçekleştirilebilir:

• Dijital Vergi Dairesi ve GİB mobil üzerinden anlaşmalı bankaların kredi kartları, banka kartları, banka hesapları,

• Anlaşmalı Bankalar üzerinden fiziki şube ve alternatif ödeme kanalları,

• PTT işyerleri ve tüm vergi daireleri üzerinden yapılabilir.

Kira gelir vergisi sorgulama işlemleri ise GİB’e bağlı İnteraktif Vergi Dairesi, e-Devlet ve vergi daireleri üzerinden gerçekleştirilir. Sorgulama işlemi sonucunda gelir vergisi borcu öğrenilir ve zamanında ödeme yapılır.

Mükelleflerin, 2025 dönemine ait beyana tabi kira gelirleri için beyannamelerini 1- 31 Mart ve 1-31 Temmuz 2026 tarihleri arasında vermeleri gerekmektedir. 2026 yılına ait beyana tabi kira gelirleri için ise beyannamelerin 1-31 Mart 2027 ve 1-31 Temmuz 2027 tarihleri arasında verilmesi zorunludur.

Kira gelir vergisine taksit yapan bankalar aşağıdaki tabloda verilmiştir:

Kira gelir vergisi, yıllık beyan edilen bir vergi olup, iki eşit taksit halinde ödenir. Birinci taksit genellikle beyannamenin son günü olan 31 Mart’a kadar, ikinci taksit ise 31 Temmuz'a kadar ödenmelidir. Ödemeler Gelir İdaresi Başkanlığı’nın internet sitesi, bankalar veya vergi daireleri aracılığıyla yapılabilir.

Kendi mülkünü kiraya verip başka bir konutta kiracı olarak oturan bireyler, ödedikleri kirayı kira gelir vergisinden düşebilirler. Bu, yalnızca “gerçek gider” yöntemini tercih eden mükellefler için geçerlidir. Böylece, kira gelirinden düşülen kiralama gideri sayesinde vergi yükü azaltılabilir. Ancak daha önce “götürü gider” yöntemini seçmiş olanlar için iki yıl boyunca bu yöntemden vazgeçme hakkı tanınmaz.

Diğer yandan, geçici süreliğine yurt dışında kirada oturan kişiler de benzer bir imkândan yararlanabilir. Türkiye’deki konutlarından kira geliri elde eden bu kişiler, yurt dışında ödedikleri kirayı yine “gerçek gider” yoluyla düşebilirler. Fakat burada önemli bir istisna vardır: yurt dışında işçi olarak çalışan Türk vatandaşları, “dar mükellef” sayıldıkları için bu muafiyetten yararlanamazlar.

Bir başka muafiyet yolu ise yeni ev alımıyla ilgilidir. Kiraya verilen evin satın alınmasından itibaren beş yıl boyunca, mülkün satın alma bedelinin yüzde beşi oranında tutar, o evden elde edilen kira gelirinden düşülebilir. Bu indirim sadece ilgili gayrimenkulün kira gelirine uygulanır ve kullanılmayan kısmı sonraki yıllara devredilmez.

Son olarak, banka kredisi kullanılarak satın alınan ve kiraya verilen taşınmazlarda, ödenen kredi faizleri, beyan edilecek kira gelirinden düşülebilir. Ancak bu yalnızca kiraya verilen taşınmazlar için geçerlidir; mülk sahibi oturduğu konuta ait kredi faizlerini gider olarak gösteremez.

Evet emekliler de kira gelir vergisi ödemektedir. Kira gelirleri için emeklilere, ev hanımlarına ya da işsizlere özel kira gelir vergisi muafiyeti bulunmamaktadır. Bu noktada pek çok haber sitesi ve kullanıcı kira gelir vergisini, emlak gelir vergisi ile karıştırmaktadır. Fakat emlak vergisinin şartları ve muafiyet koşulları kira gelir vergisinden tamamen farklıdır.

2025 yılı içinde 47 bin lira, 2026 yılı içinde ise 58 bin lira üzerinde kira geliri elde eden her emekli birey kira gelir vergisi ödemekle yükümlüdür. Bu tutarların altında kalan konut kira gelirleri için ise gelir vergisi ödenmesi gerekmediği gibi, gelir vergisi beyannamesi verilmesi veya Vergi Dairesine herhangi bir bildirim yapılması da zorunlu değildir.

Evet, giderler kapsamında kira gelirinden emlak vergisi düşülür. Bu düşüş, hesaplama sırasında gerçek gider yönteminin seçilmesi ile yapılır. Gerçek gider yöntemini seçen kişiler; faturalı olmak şartıyla sigorta giderleri, idare giderleri, borç faizleri, belediyelere ödenen katılma payları, bakım ve idame giderleri, kiralar ve gerçek giderler, lojmanların kira bedelleri gibi pek çok gideri kira gelirinden düşebilir.