Kredi ile Ev Almak Mantıklı mı? Tapu Kimin Üzerine? Satılır mı?

Nakit ihtiyacının artış gösterdiği günümüzde kredi ile ev alma yöntemi, birçok birey tarafından tercih edilmektedir. Ancak bu yöntem bazı durumlarda mantıklı olabilirken bazı durumlarda ise bireyleri zorlamaktadır. Özellikle ilk kez ev alacak kişiler, ne kadar kredi çekebileceklerini de merak etmektedir. 

Bu yazımızda kredi ile ev alınıp alınamayacağına dair kapsamlı bilgiler sunacağız. Ayrıca  2025 yılında kredi ile ev almanın mantıklı olup olmadığına ve ilk defa ev alacaklara ne kadar kredi çıkacağına dair merak edilen sorulara yanıtlar vereceğiz.

Kredi ile Ev Alınır mı? 

Krediyle ev almak mantıklı olabilir, ancak doğru zamanda ve doğru faizle yapılmalıdır. Bu karar yalnızca ev sahibi olma isteğine değil; aynı zamanda ekonomik koşullara, faiz oranlarına, gelir durumuna ve konut piyasasındaki genel eğilimlere bağlıdır. Krediyle ev almak, uzun vadeli bir borç yükü anlamına geldiğinden, alınacak kararın zamanlaması ve konut kredisi hesaplama işleminin yapılması son derece önemlidir. Ekonomik istikrarın zayıf olduğu, faizlerin yüksek seyrettiği dönemlerde bu adım dikkatle değerlendirilmelidir.

Ev fiyatlarını etkileyen birçok faktör vardır. Arz ve talep dengesi, faiz oranları, ekonomik beklentiler ve maliyet oranları; bu faktörler arasında yer alır. Nüfus artışı, şehirleşme ve iç göç gibi etkenler bireylerin konutlara olan talebini artırır ve fiyatları yükseltir; ancak yeni konut projelerinin artması veya konut stokunun büyümesi fiyatları dengeleyebilir. İnşaat maliyetleri ise fiyatlar üzerinde belirleyici bir rol üstlenir. Özellikle bazı değerli malzemelerde yaşanan fiyat artışı, doğrudan konut fiyatlarını etkiler. 

Öte yandan faiz oranları hem kredi maliyetini hem de konut talebini doğrudan etkiler. Kredi faiz oranları düştüğünde, daha fazla kişi konut kredisine erişebilir hale gelir ve bu durum talebi artırarak fiyatları yükseltir. Buna karşılık, faizlerin yükseldiği dönemlerde kredi kullanmak zorlaşır, talep azalır ve fiyatlar durağanlaşabilir veya düşebilir. 

Krediyle ev almak genel olarak faiz oranlarının düşük veya düşme eğiliminde olduğu dönemlerde cazip görünebilir. Ayrıca, konut fiyatları henüz talep artışıyla hızla yükselmeden önce alım yapmak uzun vadede avantaj sağlayabilir. Gelirin kredi taksitlerini rahatça karşılayabileceği, uzun vadeli oturum ya da kira getirisi hedefi olan durumlarda krediyle ev almak genellikle doğru bir tercih olabilir. Ancak faizlerin yüksek, fiyatların şişkin olduğu ve kısa vadede satma planı yapılan dönemlerde bu karar çeşitli riskler barındırabilir. Dolayısıyla tercih yapmadan önce tüm bu faktörlerin dikkatli bir şekilde değerlendirilmesi ve kararın mevcut piyasa koşulları, gelir durumu, ödeme gücü ve planı gibi unsurlara göre alınması gerekmektedir.

BDDK’nin 24.02.2023 tarihli kararına göre 1.el ve 2. el konutlar için azami kredi oranları aşağıdaki gibidir;

Konut Kredisi Üst Limitleri

*2. el konutlarda 10 milyon TL üzerindeki konutlar için A, B ve diğer enerji sınıflarında kredi kullanılması mümkün değildir. 

2025 Yılında Kredi ile Ev Almak Mantıklı mı?

2025 yılında krediyle ev almanın avantaj ve riskleri, ekonomik koşullara bağlı olarak değişmektedir. Yüksek enflasyon, eldeki nakdin alım gücünü azaltırken kredi borcunun reel yükünü zamanla hafifletebilir. Buna karşın, gelir artışı enflasyonun gerisinde kalırsa kredi taksitleri bütçeyi zorlayabilir.

Konut fiyatlarının nominal olarak artmasına rağmen reel anlamda durağan seyretmesi, kısa vadeli alımları sınırlı getirili hâle getirebilir. Ayrıca yüksek faiz oranları kredi maliyetini artırmaktadır. Bu nedenle, krediyle konut alımına ilişkin kararlar bireysel gelir durumu, uzun vadeli planlar ve ekonomik beklentiler dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

İlk Defa Ev Alacaklara Ne Kadar Kredi Çıkar?

İlk defa ev alacak kişiler için belirlenen kredilendirme oranı genel olarak konut değerinin %80 ile %90’ı kadardır. Bankalar, ilk kez ev sahibi olacak müşterilerine yüksek kredilendirme fırsatı sunarak onların kolay bir şekilde konut sahibi olmalarına destek verir. Bu süreçte de genellikle daha düşük faiz oranları ve uzun vadeler de sunulur. 

Kredi ile Ev Alırken Tapu Kimin Üzerine Olur?

Kredi ile ev alırken tapu, genel olarak alıcının adına tescil edilir. Yani evi satın alan müşteri ya da müşteriler, tapu üzerinde mülkiyet sahibi olarak görünür. Ancak banka, kendi hakkını güvence altına almak için evin üzerine ipotek koyar ve kredi borcunun bitimine kadar bu ipotek geçerliliğini korur. 

Ancak kredi ile ev alırken bazı şartlar sonucunda ortak alım yapılabilir. Bu süreçte konut kredisi almak isteyen bireylerin kredi başvurusunda aynı karara varmaları ve sözleşme sırasında tüm ortaklardan onay alınması gerekir. Tüm işlemler tamamlandıktan sonra tapu üzerinde ortakların isimleri yer alabilir. Ortak tapu hakkında daha fazla bilgi almak için Ortak Tapu Nedir? Nasıl Alınır? Tapuda Emlak Vergisi Ödeme başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz. 

Kredi Borcu Devam Ederken Ev Satışı Mümkün mü?

Evet, kredi borcu devam ederken evin satılması mümkündür; ancak bu süreçte yasal düzenlemelere ve kredi alınırken yapılan sözleşmeye dikkat etmek gerekir. Banka, kredi ile alınan konutun üzerinde ipotek tahsis eder ve bu ipotek, borcun bitimine kadar devam eder. Evin satılması için ise müşterinin öncelikle kredi borcunun durumunu öğrenmesini gerekir.

Kredi borcu devam ederken ev satışı yapabilmek için iki farklı yöntem tercih edilebilir. Bu süreçte borç, konutun yeni sahibine devredilebilir ya da kredi borcu erken kapatılarak ipotek kaldırılır ve evin satışı gerçekleştirilebilir. Ancak banka, kredi erken kapama işlemlerinde müşterilerden erken ödeme cezası tahsis edebilir. 

Öte yandan satıcının kredi borcu olan evi satmak istemesi ve alıcının da aynı evi kredi kullanarak almak istemesi durumunda alıcının bankası ile satıcının bankası arasında gerekli yazışmalar yapılarak satış işlemlerinin başlatılması gerekir. Ardından borç kapatılır ve tapu harç hesaplama adımları tamamlandıktan sonra belirlenen harç tutarı ödenir. 

Kredi ile Alınan Evin Tapusu Nasıl Devredilir?

Kredi ile alınan evin tapusu devredilirken bazı adımların takip edilmesi gerekir. Bu adımlar aşağıdaki gibidir;

1.Adım: Satın Alma İşleminin Tamamlanması ve Kredi Onayının Gerçekleştirilmesi

Alıcı, ilk olarak banka üzerinden kredi başvurusu yapar. Banka ise bu süreçte satın alınacak konutun ekspertiz değeri, ipotek durumu, yasal mevzuat ve borç kayıtları gibi kalemleri inceleme altına alır. Kredi onayının tamamlanmasının ardından alıcı ve satıcı arasında sözleşme imzalanır. Bu sözleşme üzerinde gerekli şartlar yer alır.

2.Adım: Gerekli Belgelerin Tamamlanması

Konutun devri sırasında gerekli belgelerin Tapu Müdürlüğü’ne sunulması gerekir. Bu belgeler arasında kimlik, tapu senedi ve satış sözleşmesi yer alır. Ayrıca kredi sözleşmesi ve DASK gibi belgelerin de ilgili yerlere iletilmesi gerekir.

3.Adım: Tapu Dairesine Giderek İşlemlerin Tamamlanması

Bu süreçte tapu devri için randevu alınması gerekir. Alıcı ve satıcı, gerekli belgeleri Tapu Müdürlüğü’ne sunar ve satış bedeli üzerinden tapu harcı öder. Ardından tapu devri işlemi tamamlanır ve yeni tapu alıcıya tescil edilir.

Kredi ile Ev Almak İçin En Uygun Zaman Nedir?

Kredi ile ev almak için belirlenen ve herkes için geçerli bir en uygun zaman bulunmamaktadır. Bu karar genel olarak kişinin gelir durumuna, bütçesine, piyasa koşullarına ve kredi faiz oranlarının seyrine göre değişiklik göstermektedir. Bu süreçte genel olarak faiz oranlarının düşüş eğiliminde olduğu dönemlerde krediyle ev almak için daha avantajlı olabilir. Faiz oranlarının düşük olması, aylık taksit tutarlarını ve toplam geri ödeme yükünü azaltır. Bu nedenle, kredi çekmeyi düşünen bir kişinin öncelikle bankaların uyguladığı konut kredisi faizlerini yakından takip etmesi gerekir.

Bununla birlikte, konut kredisi faiz oranlarını etkileyen birçok farklı faktör vardır. Ekonomik istikrar, enflasyon oranları, merkez bankasının politika faizleri, döviz kuru hareketleri ve hükümetin uyguladığı mali politikalar bu oranları olumlu ya da olumsuz yönde etkileyebilir. Örneğin, merkez bankasının faiz indirimine gitmesi kredi faizlerinin düşmesine yol açabilirken, enflasyonun yükselmesi veya dövizde dalgalanma olması durumunda faiz oranları artış gösterebilir. 

Ayrıca ev almak isteyen bireyin finansal durumu da bu zamanın belirlenmesi açısından önemlidir. Yani gelir durumu yeterli olan, peşinat konusunda herhangi bir sıkıntı yaşamayan ve vade süresi boyunca aylık kredi tutarını ödeyebilecek olan kişiler, bireysel olarak kredi yüküne katlanabilecekse kredi ile ev alabilirler. 

Krediyle Alınan Evde Tapu İşlemleri ve Masraflar Nelerdir?

Krediyle alınan ev için tapu işlemlerinin tamamlanması için bazı adımları takip etmek önemlidir. Alım-satım sürecinde ilk olarak alıcı ile satıcı arasında bir satış sözleşmesi imzalanır. Finansman kullanılarak alınan bir evde, kredi sürecine banka da dahil olur ve tapu işlemleri banka aracılığıyla yürütülür. Öncelikle alıcı, bankaya kredi başvurusu yapar ve onay alır. Ardından banka tarafından istenen belgeler (örneğin gelir belgesi, konut ekspertizi, sözleşme vb.) hazırlanır. Bu işlemler tamamlandıktan sonra randevu alınarak Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne gidilir ve tapu devri tamamlanır. Bu süreçte bazı masraf kalemleri bulunmaktadır. Bu masraf kalemleri aşağıdaki gibidir;

Kaynak

• 24.02.2023 tarihli 10525 Sayılı Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu Kararı