Ortak Tapu Nedir? Nasıl Alınır? Tapuda Emlak Vergisi Ödeme

Gayrimenkul alımında tapu üzerinde birden fazla bireyin hak sahibi olması mümkündür. Bu durumun kanıtlanması için gerekli belgelerin ilgili birimlere aktarılması ve ortak tapu adı verilen belgenin çıkarılması gerekmektedir. Ortak tapu, taşınmaz bir mülkün üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğunu gösterir. Dolayısıyla diğer tapu sistemlerinden farklıdır. 

Bu yazımızda ortak tapunun ne olduğuna, nasıl alındığına, bu tapu için gerekli evraklara değineceğiz. Ayrıca ortak tapunun eşler üzerine ya da kardeşler arasında nasıl alındığı hakkında kapsamlı bilgiler sunacağız. 

Ortak Tapu Nedir?

Ortak tapu, bir mülkün üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olmasını gösteren belgedir. Bu belge, ortaklar arasında olan mülkiyet paylarının eşit ya da farklı paylaşılmasını ve bu payların net bir şekilde görünmesini mümkün kılar. Ortak tapuda mülkün kullanımına, oluşabilecek masraflarına ve bakımına ilişkin detayların bu belgede yazması önemlidir. Bu durum genellikle sonraki dönemlerde meydana gelebilecek hak istismarı ve anlaşmazlıklarının önlenmesine yardımcı olur. Böylelikle ortakların hak ve sorumlulukları ayrıntılı olarak görünür. 

Ortak tapu üzerinde hak sahibi olan bireylerin kendi hissesini haciz ettirme ya da devretme hakkı vardır. Bu durumda bireyin kendi tasarrufu için ortaklardan onay almasına gerek yoktur. Eğer hak sahibi kendi hissesini satmak isterse bu durumda diğer ortakların ön alım hakkı bulunur. Ancak ortak tapulu bir mülk, herkes tarafından satılmak isterse tüm hissedarların onayı gerekir ve ardından hissedarlar paylarının satışını gerçekleştirebilir. 

Ortak tapunun satılması konusunda hak sahibi olan bireylerin anlaşamaması durumunda ortaklığın giderilmesi ( izale-i şuur) davası açılabilir. Bu davada mülk, satış ya da paylaştırma yoluyla pay edilir ve ortaklığın son bulması için gerçekleştirilir. Mülkün satışı ve satış sonrası elde edilen gelirin pay edilmesi, mahkeme kararı ile gerçekleşir. 

Ortak Tapu Nasıl Alınır?

Ortak tapu alımı, belirli adımlar doğrultusunda gerçekleşir: Bu adımlar, aşağıdaki gibidir;

1. Mülk üzerinde hisse sahibi olan kişiler ve vekalet veren kişi, tapu için gerekli olan kimlik belgesi ve tapu belgesi gibi evrakları tamamlar. 
2. Mülk üzerinde hisse sahibi olan bireylerin vekalet veren kişi ile birlikte tapu dairesine başvuru yapar.
3. Tapu memuru, tapu üzerinde ipotek ya da haczin olup olmadığını kontrol eder. Bu durumlardan biri mevcutsa başvuru yapan bireylere durumu bildirir.
4. Herhangi bir haciz ya da ipotek olmadığı durumlarda ise başvuru onaylanır. Ardından gereken tapu harcı gibi ek masraflar ödenir.
5. Ödemelerin yapılmasının ardından hissedarlar tapu dairesinde tau memuru tarafından verilen belgeleri imzalar.
6. İmzaların atılmasının ardından ortak tapu devri tamamlanır. 
7. Devredilen mülke ait tapu belgesi, hissedarlar adına düzenlenerek teslim aşaması tamamlanır.

Eşler Üzerine Ortak Tapu Nasıl Alınır?

Eşler üzerine ortak tapu alımı, birkaç adımdan oluşur. Bu adımlar aşağıdaki gibidir; 

• Taraflar, ekspertiz ile taşınmazın piyasa değerini ölçer.
• Taraflar kimlik belgesi, tapu senedi, vergi numaraları ve taşınmazın güncel değerine ait belgeleri hazırlar.
• Belgelerin hazırlanmasının ardından taraflar kendi aralarında anlaşmaya varılar.
• Hazırlanan belgeler tapu sicil müdürlüğüne götürülerek ortak tapu alımı başvurusunda bulunulur.
• Tarafların hisseleri belirlenir.
• Noter masrafı, harç ve vergiler karşılanır.
• Noter huzurunda ortak tapu devri gerçekleştirilir.

Kardeşler Arası Ortak Tapu Nasıl Alınır?

Kardeşler arası ortak tapu alımının gerçekleşmesi için bazı adımlar takip edilmelidir. Bu durumda ilk olarak tarafların kimlik belgeleri, vergi numaraları, taşınmazın değeri ve alım satım sözleşmesi ile ilgili tapu dairesine başvuru yapması gerekir. Ortak tapu işleminde pay oranları değişiklik gösterir. Örneğin ortak tapu alımını iki kardeş gerçekleştirecekse her bir pay %50 olarak alınabilir. Ancak kardeşlerin anlaşmalarına göre bu pay oranları değişebilir. Ancak tapu üç veya daha fazla kardeş arasında pay edilecekse pay oranları daha farklı şekilde hesaplanır. 

Kardeşler arası ortak tapu, kardeşlerin birlikte taşınmaz satın alması ya da taşınmazın miras yoluyla paylaşılması olarak iki şekilde gerçekleşebilir. Taşınmazın miras yoluyla paylaşılması, taşınmazın mirasçılara paylaştırılmasının ardından payların belirlenmesi ve miras sözleşmesi yapılması ile gerçekleşir. Bu durumda tapu değişikliği için mirasçıların tapu dairesine başvuru yapması gerekir. Eğer tapunun hisse paylaşımı, kardeşlerin birlikte taşınmaz satın almasıyla gerçekleşecekse her bir kardeşe eşit paylar dağıtılır. Bu payların oranı ise sözleşme şartlarına ve kardeşlerin birbiri arasında yaptığı anlaşmaya görse belirlenir. 

Ortak Tapu İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?

Ortak tapu için gerekli evraklar aşağıdaki gibidir;

• Tarafların nüfus cüzdanı fotokopisi (yabancı taraf olması durumunda pasaport fotokopisi),
• Tarafların vergi numaraları,
• Tapu senedi ya da muvafakatname,
• Taşınmazın piyasa değerini gösteren değer tespit belgesi,
• Tapu harcı ödemesinin yapıldığını gösteren fatura ya da belge,
• Alıcı ve satıcı arasında yapılan sözleşme.

Hangi Şartlarda Ortak Tapu Yapılamaz?

Ortak tapunun yapılması için belirlenen bazı şartlar ve yasal yükümlülükler vardır. Belirlenen bu şartların taşınmaması ya da yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde ortak tapu işlemi yapılamaz. Ortak tapunun yapılmasını engelleyen durumlar aşağıdaki gibidir;

• Taşınmaz ipotekli ya da hacizliyse,
• Miras paylaşımı durumlarında anlaşmazlıklar varsa,
• Tapu kaydında hukuki açıdan sorun doğuracak uyuşmazlık ya da eksiklik varsa,
• Taşınmazın satış ya da devir izni yoksa,
• Taşınmaz üstünde pay sahibi olanların yasal işlem yapma izni yoksa,
• Devlet denetimine tabii olan taşınmazın imarı yoksa.

SIK SORULAN SORULAR

Tapuyu Ortak Tapuya Çevirme Nasıl Yapılır?

Tapuyu ortak tapuya çevirme işlemi, tarafların birbiriyle anlaşmaya varmasının ardından gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvurması ile gerçekleştirilir. Bireylerin anlaşma sırasında pay oranlarını belirlemesi gerekir. Tapu dairesi, ortakların pay oranlarını düzenler ve tapu senedini hak sahiplerine verir. 

Tapuyu Ortak Tapuya Çevirme Masrafı Ne Kadar?

Tapuyu ortak tapuya çevirme harcı, tapu devir bedelinin %4’ü kadardır. Bu durumda bireyler, bir tapuyu ortak tapuya çevirirken tapu devir bedelinin %4’ü kadar masraf öder. Ayrıca bu masrafa ek olarak döner sermaye ücreti, noter masrafları ve ekspertiz ücretleri de eklenebilir. 

Ortak Tapuda Emlak Vergisi Nasıl Ödenir?

Ortak tapuda emlak vergisi ödeme işlemi iki duruma göre gerçekleşir. Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda pay sahipleri, kendi payı oranında ödeme yapar. Elbirliği mülkiyetinin söz konusu olduğu ortak tapularda ise pay sahibi olan her birey emlak vergisinin tamamını öder. 

Ortak Tapu Kira Geliri Ne Kadar?

Ortak tapu kira geliri, mülk sahiplerinin sözleşme detayına göre şekillenir Bu durumda her bir ortak arasında eşit pay oranına sahipse, gelir eşit şekilde pay edilir. Ancak sözleşme şartları gereği farklı pay oranları mevcutsa bu durumda kira geliri, hak sahiplerinin pay oranları üzerinden verilir. Örneğin 12.000 TL kira gelirine sahip olan taşınmaz, iki ortağa eşit paylaştırılacaksa her hak sahibi 6.000 TL kira geliri alır. Ancak bir tarafın pay oranı daha yüksekse kira geliri buna göre hesaplanır. 

Konut Kredisinde Ortak Tapu Olur mu? 

Evet, konut kredisinde ortak tapu olabilir ancak bu durumun gerçekleşmesi için bazı şartlar vardır. Ortak tapu ile konut kredisi almak isteyen bireyler, kredi başvurusu sırasında ortaklarıyla aynı karara varmalıdır. Bu durumda herhangi bir işlem sırasında tüm ortaklardan onay alınır. Ayrıca banka, her bir ortağın gelir durumu ve kredi ödeme kapasitesine göre değerlendirme yapar. Dolayısıyla herhangi bir ortağın kredi ödeme gücü yoksa ya da zayıfsa başvuru onaylanmayabilir. Bankalar, ortak tapulu konut kredilerinde teminat olarak taşınmazın tamamını ipotek altına alabilir. Dolayısıyla her bir ortak, kredi vadesi boyunca aylık ödemeyi düzenli şekilde yapmalıdır. 

Konut Kredisi ile Alınan Eve Ortak Tapu Yapılabilir mi?

Evet, konut kredisiyle alınan eve ortak tapu yapılabilir. Ancak bu işlem için bireylerin kendi arasında anlaşmaya varması ve krediyi sağlayan kurumun onay vermesi gerekir. 

Ortak Tapuya Çiftçi Kredisi Çıkar mı?

Evet, ancak ortak tapunun çiftçi kredilerine çıkması, bazı faktörlere ve bankaların belirlediği göre değişiklik gösterir. Öncelikle tapu sahibi olan bireylerin çiftçilik faaliyetlerine dahil olması ve kredi başvurusu için gereken tüm şartları taşıması gerekir. Genellikle ortak tapu işleminde bütün hisselerin bireyler tarafından satın alınması gerekir. Banka ve tapu sahipliği gibi durumların dikkatli bir şekilde incelenmesinin ardından gerekli işlemler yapılabilir. 

Evlenmeden Ortak Tapu Olur mu?

Evet, evlenmeden ortak tapu oluşturulması mümkündür; yani, evli olmayan bireyler de birlikte mülk edinebilir ve tapuya eşit ya da belirli oranlarda hak sahibi olabilirler. Bu tür bir mülkiyet düzenlemesi, genellikle taraflar arasında paylı mülkiyet ilişkisi kurar. Ancak genelde olası anlaşmazlıkları önlemek ve mülkiyetin nasıl paylaşılacağını netleştirebilmek için bir ortaklık sözleşmesi ya da şartlı mülkiyet sözleşmesi yapılır.