Kentsel Dönüşüm Kredisi Nasıl Hesaplanır? 2 Yıl Geri Ödemesiz

Türkiye’de kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların yenilenmesi ve daha güvenli yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla devlet tarafından teşvik edilen bir süreçtir. Bu kapsamda, hak sahiplerine sunulan en önemli finansman araçlarından biri olan kentsel dönüşüm kredisi, çeşitli avantajlar ve destekler ile vatandaşların dönüşüm sürecini daha ekonomik bir şekilde gerçekleştirmelerini sağlamaktadır. 

Bu yazımızda, kentsel dönüşüm kredisinin ne olduğu, nasıl hesaplandığı ve nasıl alınacağını detaylı bir şekilde açıklayacağız. Kredi başvuru süreci, banka değerlendirmesi ve kredi kullanım aşamalarına kadar tüm adımları anlatacağız. Ayrıca kentsel dönüşüm kredisi alma şartlarını, kredi türlerini, faiz oranlarını, ödeme planlarını, hangi bankaların kentsel dönüşüm kredisi verdiğini, en uygun kentsel dönüşüm kredisi veren bankaları, devletin sunduğu destekleri ve yarısı bizden kentsel dönüşüm kredisini detaylarıyla ele alacağız.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Nedir?

Kentsel dönüşüm kredisi, afet riski taşıyan yapıların yeniden inşası veya güçlendirilmesi için sunulan ve devletin faiz desteğiyle avantajlı hale gelen bir kredi türüdür. Bu kredi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, riskli yapıların dönüştürülmesini teşvik etmek için geliştirilmiştir. Kredi, gayrimenkul sahipleri ve belirli koşulları sağlayan kiracılara, devlet destekli faiz indirimleriyle sunulmaktadır. 

Kentsel dönüşüm kredisinden faydalanabilecek kişiler arasında riskli yapı olarak tespit edilen konut veya iş yerlerini yeniden inşa etmek ya da güçlendirmek isteyen gayrimenkul sahipleri bulunmaktadır. Ayrıca riskli yapılarda en az bir yıldır ikamet eden kiracılar veya sınırlı ayni hak sahipleri de başka bir konut veya iş yeri edinimi için bu krediden yararlanabilirler.

Bu kredi, farklı ihtiyaçlara yönelik çeşitli türlerde sunulmaktadır. Yapım kredisi, riskli yapıların yeniden inşası için verilirken, edinme kredisi, riskli yapıda ikamet edenlerin başka bir konut veya iş yeri satın alması için sağlanmaktadır. Güçlendirme kredisi ise mevcut yapıların güçlendirilmesi amacıyla sunulmaktadır. 

Kentsel Dönüşüm Kredisi Nasıl Hesaplanır?

Kentsel dönüşüm kredisi hesaplama işlemi, belirli kriterlere ve güncel mevzuata göre yapılır. Konut yapımı veya edinimi için her bir bağımsız bölüm için en fazla 1.250.000 TL kredi kullanılabilirken, birden fazla bağımsız bölüme sahip hak sahipleri, her bir bölüm için 1.250.000 TL’yi aşmamak kaydıyla toplamda en fazla 3.000.000 TL kredi alabilirler. Güçlendirme kredisi kapsamında ise konut nitelikli bağımsız bölümlerin güçlendirilmesi amacıyla her bir bölüm için en fazla 320.000 TL kredi sağlanırken, birden fazla bölüme sahip olanlarda toplamda en fazla 1.600.000 TL kredi alınabilir. 

Faiz desteği oranları da başvuru sahibinin sahip olduğu konut sayısına göre değişiklik göstermektedir. İlk konut için yıllık %8,4 faiz desteği uygulanırken, ikinci ve sonraki konutlar için bu oran %7,2’dir. Bunun yanı sıra binaların enerji verimliliği de faiz oranını etkiler. B sınıfı Enerji Kimlik Belgesine sahip binalar için 50 baz puan, A sınıfı belgeye sahip olanlar için ise 100 baz puan ek faiz desteği verilir. Kredi geri ödemelerinde ise konut kredileri için azami vade süresi 10 yıl, iş yeri kredileri için ise 7 yıl olarak belirlenmiştir. 

Örneğin A sınıfı Enerji Kimlik Belgesine sahip bir konut için 1.000.000 TL kredi kullanıldığında, yıllık %8,4 faiz oranı üzerinden hesaplanan ödeme tutarı, sağlanan 100 baz puanlık indirimle daha avantajlı bir seviyeye düşer. Böylece kentsel dönüşüm kredisi, hem devlet destekli faiz indirimleri hem de uzun vadeli ödeme seçenekleri ile riskli yapıların yenilenmesini daha ekonomik hale getirir.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Nasıl Alınır?

Kentsel dönüşüm kredisinden yararlanabilmek için belirli yasal prosedürlerin izlenmesi ve gerekli belgelerin temin edilmesi gerekmektedir. Kentsel dönüşüm kredisi almak için takip edilmesi gereken adımları aşağıda bulabilirsiniz:

1. Adım: Risk Tespiti Yaptırın

İlk olarak yapınızın riskli olup olmadığını belirlemek için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş bir kuruluşa başvurmalısınız. Bu kuruluş, binanın mevcut durumunu inceleyerek Riskli Yapı Tespit Raporu hazırlar. Bu rapor, kentsel dönüşüm sürecinin başlangıç noktasıdır ve bu olmadan diğer adımlara geçilemez.

2. Adım: Binanın Tahliyesi ve Yıkımı

Riskli yapı tespit edildikten sonra binanın tahliyesi ve yıkım işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Yıkım sürecinden önce, bina sahiplerinin ortak bir karar alarak dönüşüm sürecini başlatması önemlidir. Tahliye ve yıkım işlemleri tamamlandıktan sonra, bu sürecin resmi belgeleri ile birlikte kredi başvurusuna geçebilirsiniz.

3. Adım: Kredi Başvurusu Yapın

Binanın tahliye ve yıkım işlemlerinin ardından, en geç bir yıl içinde, protokol imzalamış bankalardan birine kentsel dönüşüm kredisi başvurusu yapılmalıdır. Başvuru sırasında nüfus cüzdanı, gelir belgesi, tapu fotokopisi, riskli yapı tespit raporu ve yıkım belgesi gibi belgeler talep edilir. Başvurunun zamanında yapılması, kredi hakkının kaybedilmemesi açısından büyük önem taşır.

4. Adım: Başvurunun Banka Tarafından Değerlendirilmesi

Başvurunuz banka tarafından detaylı bir şekilde değerlendirilir. Banka, gelir durumunuzu, kredi geçmişinizi ve sunduğunuz belgeleri inceleyerek kredi onay sürecini yürütür. Kredi onaylandığında, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen faiz destekleri uygulanır. Bu destekler, kredi maliyetini düşürerek ödemelerin daha avantajlı hale gelmesini sağlar.

5. Adım: Kredi Kullanımı ve İnşaat Sürecinin Başlatılması

Kredi onaylandıktan sonra, banka tarafından sağlanan finansman doğrudan inşaat şirketine veya hak sahibine aktarılır. İnşaat süreci, ilgili belediyenin imar yönetmeliklerine ve kentsel dönüşüm mevzuatına uygun şekilde yürütülmelidir. İnşaatın her aşaması, yetkili kurumlar tarafından denetlenir ve sürecin yasalara uygun şekilde ilerlemesi sağlanır.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Şartları Neler?

Kentsel dönüşüm kredisinden yararlanabilmek için belirli kriterler ve süreçler izlenmelidir. Kentsel dönüşüm kredisi alma şartları aşağıdaki gibi sıralanabilir:

• Hak Sahipliği: Riskli yapı olarak tespit edilen gayrimenkulde herhangi bir oranda hisseye sahip olan malikler, en az bir yıl boyunca ikamet eden kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri kentsel dönüşüm kredisi başvurusu yapabilir.

• Gayrimenkulün Durumu: Başvurulacak yapı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından Riskli Alan olarak belirlenmiş bir bölgede yer almalı veya riskli alan dışında olsa bile Riskli Yapı olduğu teknik raporlarla belgelenmelidir.

• Başvuru Takibi: Riskli yapının tahliyesinden itibaren en geç bir yıl içinde kredi başvurusu yapılmalıdır. Bu sürenin aşılması halinde kredi hakkı kaybedilir.

• Kredi Tutarı ve Vade Koşulları: Kentsel dönüşüm kredisi yalnızca Türk Lirası cinsinden kullanılabilir. Her bir bağımsız bölüm için konut yapımı veya edinimi amacıyla en fazla 1.250.000 TL, güçlendirme için ise en fazla 320.000 TL kredi sağlanabilir. Birden fazla bağımsız bölüme sahip hak sahipleri toplamda konut için 6.000.000 TL, güçlendirme için ise 1.600.000 TL kredi kullanabilir. Vade süresi konut kredilerinde 10 yıl, işyeri kredilerinde ise 7 yıldır.

• Faiz Desteği ve İndirimler: İlk konut için yıllık %8,4, ikinci ve sonraki konutlar için ise %7,2 oranında faiz desteği uygulanır. Enerji verimliliğine göre faiz indirimi de sağlanmaktadır. 

Kentsel Dönüşüm Kredisi Veren Bankalar Hangileri?

2025 yılı itibarıyla, bazı bankalar, 6306 sayılı kanun kapsamında afet riski altındaki yapıların yenilenmesi için hak sahiplerine kentsel dönüşüm kredisi sunmakta ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile protokol imzalamaktadır. Her bankanın kredi şartları ve faiz oranları farklılık gösterebilir. Bahse konu olan bankalar aşağıdaki gibi sıralanabilir:

• Ziraat Bankası
• Halkbank
• VakıfBank
• DenizBank
• Garanti BBVA
• İş Bankası
• Yapı ve Kredi Bankası
• Akbank
• QNB Finansbank
• ING Bank
• Şekerbank
• Alternatif Bank
• TEB (Türk Ekonomi Bankası)
• Türkiye Emlak Katılım Bankası
• Albaraka Türk Katılım Bankası
• Kuveyt Türk Katılım Bankası
• Türkiye Finans Katılım Bankası
• Ziraat Katılım Bankası
• Vakıf Katılım Bankası

Kentsel Dönüşüm Kredisi Faiz Oranları Ne Kadar?

2025 yılı itibarıyla, kentsel dönüşüm kredisi faiz oranları, devlet desteği ve bankaların politikalarına göre farklılık göstermektedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın açıkladığı destek paketi kapsamında, konut kredilerinde ilk konut için yıllık %8,4 faiz desteği uygulanırken, ikinci ve sonraki konutlar için bu oran %7,2’dir. Faiz desteğiyle sağlanan kredilerde konutlar için vade süresi en fazla 10 yıl, işyerleri için ise en fazla 7 yıldır.

Bankalar, devlet destekli bu faiz oranlarını uygularken, kendi politikaları doğrultusunda ek avantajlar veya farklı koşullar sunabilirler. Örneğin, bazı bankalar enerji verimliliği yüksek binalar için ek faiz indirimleri sağlamaktadır. 

Ayrıca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, deprem bölgelerinde hasar gören yapıların hızla yenilenmesi için Yerinde Dönüşüm programını kapsamında, konutlara 750 bin TL, iş yerlerine ise 400 bin TL hibe desteği sağlamaktadır. Ayrıca konutlar için 750 bin TL, ahırlı köy evleri için 1 milyon TL ve iş yerleri için 400 bin TL'ye kadar 2 yıl ödemesiz, toplamda 10 yıl vadeli faizsiz kredi imkanı sunulmaktadır. İnşaat sürecinde kira yardımı ve taşınma desteği de sağlanarak hak sahiplerinin mali yükü hafifletilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Ödeme Planı Nasıldır?

Kentsel dönüşüm kredisi aylık ödeme planı göz önünde bulundurulduğunda, konut kredilerinde azami vade süresi 10 yıl (120 ay), işyeri kredilerinde ise 7 yıl (84 ay) olarak belirlenmiştir. Ödeme planı, aylık eşit taksitler halinde düzenlenir ve geri ödemeler, kredinin kullanıldığı tarihten sonraki ay başlar. Standart uygulamada ödemesiz dönem öngörülmese de, bazı bankaların yapım kredilerinde 24 aya, edinme kredilerinde ise 12 aya kadar anapara erteleme imkanı sunacağı ifade edilmiştir.

Devlet destekli faiz oranları ise enerji kimlik belgesinin sınıfına göre de değişiklik göstermektedir. Bu çerçevede, B sınıfı Enerji Kimlik Belgesine sahip binalar için 50 baz puan, A sınıfı belgeye sahip binalar için ise 100 baz puan ek faiz indirimi uygulanmaktadır.

Ayrıca kredi kullanımında belirli sınırlar getirilmiştir. Her bir bağımsız bölüm için konut yapımı veya edinimi amacıyla en fazla 1.250.000 TL, güçlendirme için ise en fazla 320.000 TL kredi verilmektedir. Birden fazla bağımsız bölüme sahip hak sahipleri, toplamda konut için 6.000.000 TL, güçlendirme için ise 1.600.000 TL'ye kadar kredi kullanabilir.

Devlet Kentsel Dönüşüme Ne Kadar Kredi Veriyor?

Devlet, afet riski taşıyan yapıların yenilenmesi amacıyla hak sahiplerine kentsel dönüşüm kredisi kapsamında önemli bir finansman desteği sunmaktadır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından sağlanan bu destekle, her bir konut için en fazla 1.250.000 TL, güçlendirme amacıyla ise en fazla 320.000 TL kredi kullanma imkanı tanınıyor.

Bakanlık yetkililerinin yaptığı açıklamaya göre, birden fazla bağımsız bölüme sahip olan hak sahipleri, konut yapımı veya edinimi için toplamda en fazla 6.000.000 TL, güçlendirme için ise en fazla 1.600.000 TL'ye kadar kredi kullanabilecek. Kredi geri ödemelerinde ise konutlar için azami vade süresi 10 yıl (120 ay), işyerleri için ise 7 yıl (84 ay) olarak belirlenmiş durumda.

Faizsiz Kentsel Dönüşüm Kredisi Var mı?

Hayır, tamamen faizsiz bir kentsel dönüşüm kredisi uygulaması bulunmamaktadır. Devlet, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı aracılığıyla belirli oranlarda faiz desteği sağlayarak kredi maliyetlerini düşürmektedir. Örneğin, Halkbank'ın sunduğu kentsel dönüşüm kredilerinde, birden fazla konutu olan hak sahiplerinin ilk konutu için yıllık %8,4, ikinci ve sonraki konutları için ise %7,2 oranında faiz desteği uygulanmaktadır. Ayrıca enerji verimliliği yüksek olan B sınıfı Enerji Kimlik Belgesine sahip binalar için 50 baz puan, A sınıfı belgeye sahip binalar için ise 100 baz puan ek faiz indirimi mevcuttur.

Katılım bankaları da kentsel dönüşüm projeleri için kar payı destekli finansman imkanları sunmaktadır. Örneğin, Ziraat Katılım Bankası, konut yapımı veya edinimi için bir bağımsız bölüm başına en fazla 1.250.000 TL'ye kadar kar payı destekli finansman sağlamaktadır. Birden fazla bağımsız bölüme sahip hak sahipleri için toplamda en fazla 6.000.000 TL'ye kadar finansman desteği verilmektedir. Güçlendirme amacıyla ise bir bağımsız bölüm için en fazla 320.000 TL finansman imkânı sunulmaktadır. 

Kısacası kentsel dönüşüm projeleri için tamamen faizsiz bir kredi seçeneği bulunmamakla birlikte devletin sağladığı faiz destekleri ve katılım bankalarının kar payı destekli finansmanları sayesinde hak sahipleri daha uygun maliyetlerle finansman temin edebilmektedir.

2025'te Kentsel Dönüşüm İçin Devlet Desteği Ne Kadar?

Türkiye'de riskli yapıların yenilenmesini teşvik etmek amacıyla devlet, 2025 yılında kentsel dönüşüm desteklerini önemli ölçüde artırdı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülen Yarısı Bizden kampanyası kapsamında, hak sahiplerine bir konut için toplamda 1,5 milyon TL’ye kadar destek sağlanacağı açıklandı. Bu desteğin 700 bin TL’si hibe, 700 bin TL’si kredi, 100 bin TL’si ise tahliye yardımı olarak sunulacak. Kredi geri ödemeleri ilk yıl faizsiz olacak, geri kalan süre için ise 10 yıl vadeli ödeme planı uygulanacak.

Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerine verilen kira yardımları da artırıldı. İstanbul’da aylık kira yardımı 8.000 TL’ye yükseltilirken, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde bu tutar 6.000 TL, diğer büyükşehirlerde ise 5.500 TL olarak belirlendi. Bu yardımlar, riskli yapılarda 18 ay, riskli ve rezerv alanlarda ise 48 aya kadar sürebilecek. Ayrıca tahliye desteği kapsamında, kiracılara ve ev sahiplerine bir defaya mahsus olmak üzere 100.000 TL ödeme yapılacak.

Yarısı Bizden Kentsel Dönüşüm Kredisi Veriliyor mu?

Devlet afet riski altındaki yapıların yenilenmesini teşvik etmek amacıyla başlattığı yarısı bizden kampanyası kapsamında, hak sahiplerine hem hibe hem de kredi desteği sunacağını duyurdu. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülen kampanya, özellikle İstanbul’daki riskli yapıların dönüştürülmesini hedefliyor.

Kampanya kapsamında, hak sahiplerine bir konut için 700.000 TL hibe ve 700.000 TL kredi desteği sağlanırken, iş yerleri için 350.000 TL hibe ve 350.000 TL kredi imkanı sunuluyor. Birden fazla konuta sahip olanlar ise her ek konut için 1.400.000 TL, iş yerleri için ise 700.000 TL kredi kullanabilecek. Ayrıca kiracılar ve taşınmak zorunda kalan ev sahiplerine bir defaya mahsus olmak üzere 100.000 TL tahliye desteği verilecek.

Başvurular e-Devlet platformu üzerinden veya ilçe belediyeleri aracılığıyla yapılabiliyor. Başvuru sürecinde, binanın riskli yapı olup olmadığının belirlenmesi için Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlardan alınan raporun sunulması gerekiyor. İlk etapta belirli bir süreyle sınırlı olan başvuru dönemi, yoğun talep üzerine süresiz hale getirilmiş durumda.

Kredi geri ödemeleri konusunda da hak sahiplerine kolaylıklar sağlanıyor. İlk yıl herhangi bir faiz uygulanmazken, sonraki yıllarda TÜFE oranının yarısı kadar faiz oranı uygulanacak. Kredi ödemeleri, inşaatın ilerleme seviyesine göre üç eşit taksitte hak sahipleri adına doğrudan yüklenici firmaların hesaplarına aktarılacak.