Evim İcradan Satılacak Ne Yapabilirim​? Hızlı Çözümler 2025

Evinizin icra sürecine dahil olması stresli bir dönemdir ancak doğru bilgi ve stratejilerle kontrolü ele alabilirsiniz. Bu yazımızda, öncelikle durum tespiti ve kriz yönetimi adımlarını ele alacağız. Ardından icra takibinin başlayış sürecini ve satış zamanlamasını özetleyeceğiz. Sonrasında satışın durdurulmasına yönelik hukuki yollar, borç yapılandırma, itiraz, dava ve itfa seçenekleri ile avukat desteğinin rolü ve aile konutu şerhi gibi koruyucu önlemleri tartışacağız. Borcunuzu kapatmak için başvurabileceğiniz kredi modellerini ve bankadan kredi bulamadığınız durumlarda tercih edebileceğiniz alternatif finansman kaynaklarını paylaşacağız.

Evim İcradan Satılacak, Ne Yapmalıyım?

Bir evin icradan satılması haberi hem mali hem de duygusal olarak sarsıcı olabilir. Bu nedenle ilk iş olarak paniğe kapılmadan hukuki sürecin kapsamını net şekilde belirlemek gerekir.  Öncelikle icra dosyasındaki borç kalemlerini (ana para, faiz, masraflar), dosyanın hangi aşamada olduğunu ve itiraz sürelerini tespit etmek, mevcut tabloyu açıkça görmenizi sağlar. Ardından evin güncel piyasa değeriyle borç tutarı arasındaki farkı ve ihale usulünü değerlendirmek, olası riskleri anlamak açısından kritik öneme sahiptir. 

Kriz yönetiminin temelinde ise işin uzmanlarından destek almak, tüm taraflarla (alacaklı, icra müdürlüğü) düzenli bir iletişim planı kurmak ve hangi adımları önceliklendireceğinize (teminat gösterme, ek ödeme, itiraz başvurusu vb.) karar vermek yer alır. 

İcra Takibi Nasıl Başlar ve Evin Satışı Ne Zaman Gerçekleşir?

İcra takibi, alacaklının elindeki belgeyi (kredi sözleşmesi, senet, çek vb.) İcra ve İflas Müdürlüğü’ne sunup borçluya ödeme emri gönderilmesini talep etmesiyle açılır. Bu emri teslim alan borçluya yedi günlük ödeme veya itiraz hakkı tanınır. Süre içinde borç kapatılmaz ve itirazda bulunulmazsa alacak kesinleşir. İtiraz gelirse konunun incelenmesi için icra mahkemesinde davaya gidilir.

Borç kesinleştikten sonra ise ipotekli taşınmazın haczi müdürlük kaydına işlenir ve alacaklı bu kayıttan itibaren bir yıl içinde satış talebinde bulunabilir. Satış talebi gelir gelmez dosya alım-satım sürecine girer. 

Önce bilirkişi tarafından hazırlanan değer tespit raporu ilgililere tebliğ edilir, itiraz yoksa rapor kesinleşir. Ardından en az bir ay öncesinden ilan verilip açık artırmaya çıkılır. İlk ihalede, taşınmazın tespit edilen değerinin yarıdan fazlası kadar teklifin alınması gerekir. Bu tutar sağlanmazsa ikinci tur düzenlenir. İhale sonucunda en yüksek teklifi veren kişi, ilan edilen süre içinde peşin bedeli ödeyerek taşınmazın yeni sahibi olur. Ödeme gerçekleşmezse işlem iptal edilip yeniden organizasyon yapılabilir.

İcralık Ev Satışını Durdurmanın Hukuki Yolları

İcra işlemleri sırasında taşınmazınızın satışını durdurmak veya süreci yumuşatmak için çeşitli hukuki araçlar mevcuttur. Aşağıda, borçlarınızı yapılandırmaktan ihtiyati tedbir taleplerine, itiraz ve dava yöntemlerinden teminat göstermeye kadar başvurabileceğiniz başlıca adımlar yer almaktadır. 

Borçların Yapılandırılması (Taksitlendirme)

Devlet kurumlarına ait idari borçlar ve bazı vergi/dosya masrafları, ilgili kanunlar (örneğin 7256 sayılı Yapılandırma Kanunu) kapsamında taksitlendirilebilir. Banka kredileri için de bankanızla görüşerek vade uzatımı veya faiz indirimi talep edebilirsiniz.

Konkordato Talebi

Ticari işletme sahibi iseniz 7020 sayılı Kanun kapsamında konkordato başvurusu yaparak hem alacaklılarla müzakere imkanı elde edebilir hem de tüm icra takiplerinin durmasını sağlayabilirsiniz.

İflas Erteleme Başvurusu

Borçlarınızı tamamen ödeyemeyecek durumdaysanız, iflas erteleme davası yoluyla kısa süreli bir ödeme ertelemesi alabilir, işletmenizi toparlayacak zamanı kazanabilirsiniz.

Ödeme Emrine İtiraz

İcra takibine itiraz ederek (ödeme emrine karşı) dosyanın yeniden incelenmesini sağlayabilir, usul veya konuda hata varsa takip işlemlerinin durmasına neden olabilirsiniz.

Takip İptal Davası

Ödeme emrine karşı açacağınız itirazın iptali davasında, icra takibinin temelini oluşturan belgenin geçersiz olduğu ya da usulen eksik düzenlendiğini kanıtlayarak takip işlemlerinin tamamen durdurulmasını sağlayabilirsiniz.

Tapu İptal–Tescil Davası ve İhtiyati Tedbir

Taşınmazın mülkiyetine ilişkin uyuşmazlık varsa (örneğin siparişe aykırı satış, rıza dışı kayıt) bu davalarla hem mülkiyeti korur hem de icra müdürlüğünden satışın ertelenmesi için ihtiyati tedbir talep edebilirsiniz.

Teminat Gösterme (Kısmi veya Tam Ödeme)

Satışa konu edilecek meblağın önemli bir kısmını (genellikle %50–%75) veya tamamını icra dairesine yatırarak ihale ilanını veya ihaleyi durdurabilirsiniz. Bu seçenek için nakit veya banka teminat mektubu kullanılabilir.

Kısmi Ödeme ve İptal (İtfa)

Borcunuzu kısmen ödeyip kalan tutarı için ek vade veya yapılandırma kararı alarak icra takibini sonlandırabilir ya da ciddi bir itfa (ödeme) teklifi ile alacaklıyı muvafakat etmeye zorlayabilirsiniz.

İcra Mahkemesinden Yürütmenin Durdurulması Kararı

Yukarıdaki yöntemlerle birlikte, icra mahkemesine başvurarak satış işleminin yürütmesini durdurma kararı alınmasını talep edebilirsiniz.

İcra takibine konu borçlar için uygulanacak faiz oranlarını ve hesaplama yöntemlerini merak ediyorsanız, İcra Faizi Nasıl Hesaplanır? İcra Faiz Hesaplama Tablosu başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 

Avukatla Çalışmak Gerekli mi? Ne Zaman Zorunlu Hale Gelir?

İcra ve iflas işlemlerinin yürütülmesi için avukat tutulması zorunlu değildir. Ödeme emrine cevap verilmesi, haciz işlemlerinin yürütülmesi ve dosyaya sunulacak dilekçelerin hazırlanması işlemleri, borçlu veya alacaklı tarafından kendisi ya da noter onaylı bir vekil aracılığıyla gerçekleştirilebilir. İtirazın iptali davaları ile tapu iptal–tescil davalarının takibi de benzer şekilde taraflar veya vekilleri tarafından üstlenilebilir.

Buna karşılık, istinaf ve temyiz başvurularının yapılabilmesi için dilekçelerin avukat aracılığıyla hazırlanıp sunulması zorunludur. Bu aşamalarda avukat olmaksızın başvuru yapılması mümkün değildir.

Aile Konutu Şerhi ile Evinizi Koruyabilir misiniz?

Ev üzerinde, eşin haberi ve izni olmadan satılma, ipotek edilme veya başkasına devredilme işlemleri aile konutu şerhiyle engellenir. Buna göre:

• Eşin onayı alınmadan evin satılması, bağışlanması, ipotek ettirilmesi veya devredilmesi işlemleri gerçekleştirilemez.
• Şerh varken bankalar veya finans kuruluşları tarafından tek taraflı rehin tesisi veya diğer hak tesisleri yapılamaz.

Ancak bu şerh yalnızca eş onayının alınmasını zorunlu kılar. Borçlar nedeniyle başlatılan icra takibi ise doğrudan durdurulmaz. Satışın fiilen engellenebilmesi için, en azından satış bedelinin yarısı (tercihen %50–75’i) veya mümkünse tamamının icra dairesine yatırılması, ödeme emrine karşı usule ya da esasa ilişkin itirazların sunulması, icra mahkemesinden ihale işlemlerinin yürütmesinin durdurulması talebinde bulunulması ya da tapu iptal–tescil ve ihtiyati tedbir davalarının açılması gibi hukuki yolların birine başvurulması gerekmektedir.

Borcunuzu Ödemek İçin Hangi Kredi Seçenekleri Mevcut?

Borç yönetiminde hangi adımı atacağınızı belirlemek, finansal geleceğinizin kontrolünü elinize almanızı sağlar. Borç yükünüzü hafifletmek veya tamamen kapatmak için Borç Kapatma Kredisi, İpotekli İhtiyaç Kredisi, Borç Transferi ve Refinansman Seçenekleri ile Araç Rehinli Kredi gibi farklı finansal araçlar devreye girebilir. Aşağıda bunların detaylarını görebilirsiniz.

Borç Kapatma Kredisi ile Evi Kurtarmak

İcra takibine konu birden fazla kredi ve kredi kartı borcunuzun tamamını tek seferde kapatmak ve satış sürecini durdurmak için Borç Kapatma Kredisi kullanılabilir. Bu kredi; farklı bankalardaki borçlarınızı daha uygun faiz oranı ve vade imkanlarıyla tek bir bankaya aktararak ödemelerinizi düzenli hale getirmenizi sağlar. Böylece icra dairesine toplu ödeme yaparak satış işleminin önüne geçebilirsiniz 

İpotekli İhtiyaç Kredisi Kullanmak

Gayrimenkulünüzün teminat olarak gösterilmesiyle kullandırılan ipotekli ihtiyaç kredilerinde, normal ihtiyaç kredilerine kıyasla daha yüksek tutarlarda kredi imkânı ve genellikle daha avantajlı faiz oranları sunulmaktadır. Bankalar, teminat olarak gösterilen taşınmazın ekspertiz değeri üzerinden kredi limiti belirler ve bu tutar genellikle taşınmaz değerinin %50–75’i arasında değişir.  İcra takibine konu olmuş bir taşınmazınız varsa, bu krediyle elde edeceğiniz nakdi kullanarak icra dairesine toplu ödeme yapmak, haciz işlemine ve dolayısıyla satış ilanına itiraz süresi dolmadan müdahale etmenizi sağlar. Böylece borcunuzu yapılandırırken aynı zamanda satışın fiilen gerçekleştirilmesinin önüne geçmiş olursunuz.

Borç Transferi ve Refinansman Seçenekleri

Borç transferi ve refinansman imkanları, birden fazla kredi ve kredi kartı borcunuzu tek bir yapılandırılmış kredi çatısı altında toplamanıza, faiz ve vade koşullarını lehinize yeniden düzenlemenize olanak tanır. Konut kredisi refinansmanı ile de mevcut kredinizin faiz oranı düşürülüp vade uzatılabilir. 

İhtiyaç kredisi refinansmanı veya borç transferi kredisiyle de yüksek maliyetli borçlar daha uygun oranlarla kapanabilir. İcraya konu borçlarda ise bu yeni krediyle sağlanan nakit, icra dairesine toplu veya kısmi ödeme yapılarak haciz işlemlerinin durdurulmasını ve taşınmaz satış sürecinin askıya alınmasını mümkün kılar.

Araç Rehinli Kredi

Araç rehinli kredi ya da taşıt kredisi kapsamında sunulan bu finansman modeli, sahip olduğunuz otomobil, motosiklet veya ticari aracı rehin vererek daha uygun koşullarda nakit kullanımı imkanı tanır. Bankalar ve finans kuruluşları, aracın ekspertiz değerinin belirli bir oranı kadar kredi limiti belirler. Böylece vadeyi uzatmak veya daha avantajlı faiz oranlarından yararlanmak mümkün olur.

İcra takibine konu borçlarınız varsa, taşıt kredisiyle elde edilen nakdi icra dairesine toplu veya kısmi ödeme olarak yatırarak hem toplam borcunuzu hızla azaltabilir hem de araç veya gayrimenkulünüzün satış sürecini durdurabilirsiniz. Bu sayede haciz ve satış ilanı aşamasına gelmeden önce yasal sürelerin dolmasını beklemeden icra işlemlerini fiilen kesintiye uğratmanız mümkün hale gelir.

Bankadan Kredi Alamıyorsanız Ne Yapmalısınız?

Bankadan kredi alamıyorsanız başvurulabilecek çeşitli alternatif finansman yöntemleri mevcuttur. Öncelikle, kefil göstermek veya ek teminat sunmak suretiyle bankaların risk algısının düşürülmesi sağlanabilir. Bu sayede onay ihtimali artırılabilir.

Gelir belgesini tam sunamayan veya yeni işletme sahibi girişimciler için Kredi Garanti Fonu (KGF) destekli ihtiyaç kredileri ideal bir seçenek sunar. PTT ile Ziraat, Vakıf veya Halkbank gibi kamu bankalarının sunduğu düşük tutarlı ihtiyaç kredileri de esnek geri ödeme imkanlarıyla değerlendirilebilir. 

Fintech platformları ise dijital kredi notu değerlendirmeleri ve hızlı tüketici kredisi olanakları sayesinde geleneksel bankacılığa kıyasla çok daha kısa sürede yanıt ve fon erişimi sağlar. Başvuru öncesinde faiz oranları ve gecikme cezalarının karşılaştırılması önemlidir. 

Tüm bu yöntemler yetersiz kaldığında, alacaklılarla kısmi ödeme planı üzerinde uzlaşma sağlanabilir. 7256 sayılı Kanun gibi resmi borç yapılandırma düzenlemelerine başvurulabilir ya da son çare olarak konkordato ve iflas erteleme talepleriyle icra işlemlerinin durdurulması istenebilir.

Borcu Ödeyemezsem Ne Olur? 

Borcun ödenmemesi halinde icra süreci hemen sona ermez. Ödeme emri tebliğ edildikten yedi günün tamamlanması sonucu alacağın kesinleşmesiyle banka hesaplarından, maaştan veya taşınır mallardan haciz işlemleri başlatılmaktadır. Haciz işlemlerinin sonuç vermemesi durumunda ipotekli veya hacizli taşınmaz önce bilirkişi raporuyla değerlenerek açık artırmaya çıkarılmaktadır. Yeterli teklif alınamadığı takdirde birden fazla ihaleye çıkılabilmekte ve nihayetinde taşınmazın alacaklıya veya üçüncü kişilere geçirilmesi sağlanmaktadır.

Bu süreç boyunca borca gecikme faizi, icra masrafları ve avukatlık ücretleri eklenerek toplam borç yükünün giderek artırılması söz konusu olmaktadır. İcra kaydının kredi notuna olumsuz yansıtılması ve yeni kredi kullanımının engellenmesi gibi sonuçlarla karşılaşılması kaçınılmazdır. İcralık konutta kiracı bulunması halinde mülk satışını takiben yeni malik tarafından tahliye talebinde bulunulabilmektedir. 

Ödeme zorluğu halinde iflas erteleme veya konkordato yoluna başvurulması zorunlu kılınabilmektedir. Aksi halde işletmenin tasfiye sürecine alınması mümkün olmaktadır. Tüm bu adımların hem mali hem de psikolojik baskı oluşturduğu göz önünde bulundurulduğunda, ödeme imkanı kalmadığı anda yapılandırma ve itiraz haklarının kullanılabilmesi amacıyla bir icra hukuku uzmanına başvurulması büyük önem arz etmektedir.

İcradan Satış Gerçekleşirse Haklarınız Neler?

İcradan satışın tamamlanmasının ardından borçlu ve ilgililer, usul ve esas yönünden haklarını korumak için çeşitli yasal başvuru ve itiraz yollarına başvurabilirler. Aşağıda, satış kararının kesinleşmesi sonrası kullanılabilecek temel hak ve imkanlar sıralanmıştır:

• Satış kararına karşı yedi gün içinde icra mahkemesine itirazda bulunulması,
• Satışın usule veya esasa aykırı olduğu iddiasıyla satışın iptaline yönelik dava açılması,
• Tahsil edilen satış bedelinden borç ve masraflar çıktıktan sonra kalan kısmın iade edilmesinin talep edilmesi,
• Tapu sicilinde alıcı adına tescil edildikten sonra tapu iptal–tescil davası açılarak tescilin iptalinin istenmesi,
• İcra müdürlüğüne yapılan tescil başvurusunun ardından icra mahkemesinden yürütmenin durdurulması kararının talep edilmesi, 
• İcralık konutta kiracı olunması durumunda, tahliye talebine karşı kiracı haklarının korunması amacıyla itiraz veya savunma yapılması.

SIK SORULAN SORULAR

Borcumu Ödersem İcra Durur mu?

Evet, borcun tamamı icra dairesine ödendiğinde takip kendiliğinden sona erer. Ancak borcun sadece bir kısmını ödendiğinde, alacaklı bu ödemeyi kabul etmez veya mahkeme ek süre tanımazsa, icra işlemleri ve hacizler devam eder.

Eşimin Haberi Olmadan Evi Satabilirler mi?

Hayır, eşinizin haberi ve rızası olmadan aile konutu niteliğindeki eviniz satılamaz. Böyle bir tasarruf geçersiz sayılır ve eşiniz, satışın iptali için icra mahkemesinden ihtiyati tedbir veya tapu iptal-tescil davası açarak hakkını koruyabilir.

Evi İcradan Almadan Önce Borcu Yapılandırabilir miyim?

Evet, icra satışından önce borcunuzu yapılandırmanız mümkündür. Alacaklı kurumla taksitlendirme veya faiz indirimi konusunda anlaşabilir, 7256 sayılı Kanun gibi resmi yapılandırma düzenlemelerinden yararlanmak üzere icra dairesine başvuruda bulunabilirsiniz. Bu adımlar satış ilanı öncesinde icra işlemlerinin durmasını sağlar ve borcunuzu ödeyene kadar evinizin satışa çıkarılmasını engeller.

İcra Yoluyla Satılan Evde Oturmaya Devam Edebilir miyim?

Hayır, icra yoluyla satılan evde kalma hakkınız devam etmez. Alıcının tapu devri tescil edildikten sonra yeni malik, icra mahkemesinden tahliye kararı aldırarak evi teslim alabilir. Tapu tescili tamamlanana kadar geçici olarak oturmaya devam etmeniz mümkündür ancak tescilden sonra yasal tahliye süreci işletilerek evi boşaltmanız zorunlu hale gelir.

İcralık Evin Satışında Fiyat Düşük Olur mu?

Evet, icra satışlarında genellikle taşınmazlar piyasa değerinin altında bir bedelle el değiştirir. Zira ilk ihalede kıymet takdir bedelinin en az %50’si üzerinden teklif alınır, katılımcı sayısı sınırlı kaldığında rekabet zayıflar ve sonuç olarak satış fiyatı piyasa rayicine göre düşük kalır.

Evi İcradan Kurtarmak İçin Başka Bir Gayrimenkul İpotek Ettirebilir miyim?

Evet, haczedilen evin yerine, değeri aynı seviyede olan başka bir gayrimenkulü alacaklıya ve icra dairesine teminat olarak gösterebilirsiniz. Böylece yeni ipotekle evi koruma şansınız doğar. Ancak bu yöntemin geçerli olabilmesi için alacaklının onayı veya icra mahkemesinin teminat değişimine izin veren kararı gereklidir. Aksi takdirde yeni ipotek teklifiniz satış sürecini durdurmaz ve hacizli malın satışı devam eder.

Evin Satışı Durdurulamazsa Nasıl Tahliye Edileceğim?

Eğer satış durdurulamazsa ve mülk yeni sahibine geçerse, yeni malik önce tapu sicilinde tescil yaptırır ve ardından icra mahkemesinden teslim kararı alır. Bu karar tebliğ edildikten sonra, icra müdürlüğü size evi boşaltmanız için makul bir süre tanır. Bu süre dolduğunda ilamlı icra memuru eşliğinde zorla tahliye gerçekleştirilir.