Gayrimenkul Sertifikası Nedir? Nasıl ve Nereden Alınır?

Gayrimenkul yatırımı, uzun vadeli ve güvenli bir yatırım aracı olduğundan pek çok vatandaşın dikkatini çekmeye devam eder. Bu süreçte gayrimenkul sertifikası almak, konut edinimi için güvenli bir liman olarak değerlendirilir. Pek çok fırsat ile dikkat çeken bu yatırım aracı, TOKİ ve Emlak Konut GYO işbirliği ile başlatılarak küçük miktarlı birikimlerle konut projelerine ortaklık etmeyi mümkün hale getirir.

Bu yazımızda gayrimenkul sertifikasının ne olduğunu, fiyatlarını, nasıl ve nereden alındığını kapsamlı bir şekilde ele alacağız. Ayrıca bu sertifika için gereken alt ve üst limitlere, düşme riskinin olup olmadığına ve alınan sertifikaların değerinin nasıl ve nereden takip edileceğine dair merak edilen tüm sorulara yanıtlar vereceğiz.

Gayrimenkul Sertifikası Nedir?

Gayrimenkul sertifikası, yatırımcılara büyük konut projelerine küçük birikimlerle ortak olma imkanı tanır. Bu sertifikalar, Borsa İstanbul’da işlem gören bir menkul kıymet türüdür ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından denetlenir. Özellikle konut alımında karşılaşılan yüksek peşinat ve kredi yükü gibi engelleri aşmak isteyen bireyler için alternatif bir yatırım yolu sunar.

Gayrimenkul sertifikası halka arz süreci ile birlikte yatırımcılar, inşaatına başlanmış ya da başlanacak projelerde pay sahibi olabilir. Bu sayede hem projedeki olası değer artışından yararlanabilirler hem de belirli şartlar oluştuğunda sertifikalarını kullanarak konut sahibi olma hakkı elde edebilirler. Gayrimenkule doğrudan sahip olmadan da sektördeki büyümeden pay alma olanağı tanıyan bu sistem özellikle uzun vadeli yatırım düşünen bireyler tarafından tercih edilmektedir.

Öte yandan gayrimenkul sertifikalarını içeren dairelerin fiyatları ve sertifika adetleri, bulunduğu kata ve cephe özelliklerine göre değişiklik gösterir. Bu durum ise “şerefiye farkı” olarak adlandırılır. Örneğin 1 + 1 daire için gerekli olan sertifika adedi 631.516 iken, 3 + 1 daire için gerekli olan sertifika adedi 1.384.916’dir. Dolayısıyla bu dairelerin fiyatları da farklılaşır.

Gayrimenkul Sertifikası Nasıl ve Nereden Alınır?

Gayrimenkul sertifikası almak istiyorum diyen yatırımcılar, öncelikle halka arz dönemini takip etmelidir. 4 - 8 Ağustos 2025 tarihleri arasındaki halka arz sürecinde, Halkbank, Ziraat Bankası, Vakıfbank veya bu kamu bankalarının yetkilendirdiği aracı kurumlar üzerinden kolayca talepte bulunabilirsiniz. Bu süreçte yatırım hesabı aracılığıyla başvuru yapılır ve sertifikalar, belirlenen fiyat üzerinden yatırımcılara dağıtılır.

Halka arz tamamlandıktan sonra gayrimenkul sertifikaları Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlar. Böylece yatırımcılar, tıpkı hisse senedi gibi bu sertifikaları alıp satabilir, fiyat dalgalanmalarından faydalanabilir. SPK denetiminde olan bu sistem, şeffaf ve güvenilir bir yatırım ortamı sağlar.

4 Ağustos 2025 - 8 Ağustos 2025 tarihleri arasında banka ya da aracı kurumlarda mevcut olan yatırım hesapları üzerinden halka arz talebinde bulunmak mümkündür. Süreç içerisinde ilgili bankanın ya da kurumun mobil uygulamasına ya da resmi web sitesine girerek sırasıyla işlemler, yatırımlar, halka arz, hisse senedi halka arz ve kesin talep adımları izlenmelidir. Bu işlemin ardından “DMLKT işlem kodunu seçerek almak istediğiniz sertifika adedini girebilir, ödeme yöntemini belirleyerek işleminizi onaylayabilirsiniz. 

Öte yandan halka arz aşamasının tamamlanmasının ardından gayrimenkul sertifikaları işlem görmeye başlar. Yatırımcılar da bu sertifikaları alıp satarak fiyat değişikliklerinden kazanç elde edebilirler ve zaman içinde sertifikalarını biriktirerek proje sonunda konut sahibi olmaya hak kazanırlar (Asli Edim). Ayrıca yatırımcılar mevcut sertifikaları zaman içerisinde güncel piyasa fiyatından nakde çevirerek proje bazlı değer artışından kazanç elde edebilirler (Tali edim).

Gayrimenkul yatırım fonunun ne olduğunu ve nasıl alındığını incelemek isterseniz. Gayrimenkul Yatırım Fonu Nedir, Nasıl Alınır? Tüm Avantajları başlıklı yazımızı okuyarak kapsamlı bilgi edinebilirsiniz. 

Gayrimenkul Sertifikası Fiyatları Ne Kadar?

2025 yılında gayrimenkul sertifikası fiyatları, tüm vatandaşların kolayca yatırım yapabilmesini sağlamak amacıyla erişilebilir bir seviyede belirlenmiştir. Halka arz döneminde bir adet sertifikanın fiyatı 7,59 TL olarak açıklanmıştır. Bu tutar, projedeki gayrimenkullerin satış değerleri üzerinden %24,1 oranında indirim uygulanarak hesaplanmıştır.

Herhangi bir üst alım limiti bulunmazken, alt limit yalnızca bir sertifika bedelidir. Yani yatırımcılar, sadece 7,59 TL gibi düşük bir tutarla dahi bu projeye ortak olabilir. Bu özelliğiyle gayrimenkul sertifikaları, küçük birikimlerle büyük projelere yatırım yapma imkânı sunar.

Gayrimenkul sertifikası halka arz fiyatları için sahip olunması gereken sertifika sayısı, daire tipi ve tutarı aşağıdaki gibidir;

Gayrimenkul Sertifikası Alımlarında Alt ve Üst Limit Var mı?

Hayır, gayrimenkul sertifikası alımlarında üst limit yoktur. Yani isteyen yatırımcılar, diledikleri kadar sertifika satın alabilir. Bu durum, büyük yatırım yapmak isteyen bireysel ya da kurumsal yatırımcılar için önemli bir esneklik sağlar. Ancak bu sertifikaların alımında alt limit vardır. Bu limit ise yalnızca bir adet sertifika bedeli kadardır. Yani halka arz edilirken vatandaşlardan alınacak tutar, bir adette 7,59 TL olarak belirlenmiştir. Bu da, yatırımcıların sadece 7,59 TL gibi düşük bir tutarla bile gayrimenkul projelerine ortak olabileceği anlamına gelir.

Gayrimenkul Sertifikasının Düşme Riski Var mı?

Evet, gayrimenkul sertifikasının değeri zaman içinde düşebilir. Tıpkı Borsa İstanbul’da işlem gören diğer menkul kıymetlerde olduğu gibi, gayrimenkul sertifikalarının fiyatı da arz-talep dengesi ve genel piyasa koşullarına bağlı olarak dalgalanma gösterebilir. Ancak bu sertifikaların değeri, doğrudan somut bir inşaat projesine bağlı olduğu için, projenin gelişimi ve bölgesel gayrimenkul piyasasındaki hareketler de fiyat üzerinde belirleyici olur. 

Öte yandan gayrimenkul sertifikaları, yatırımcılara sabit getiri vaat etmez. Sertifikanın değeri, ilgili projenin değerinde artış veya azalış olup olmamasına göre değişir. Projenin düşük performans göstermesi veya inşaat sektöründeki olumsuz gelişmeler, sertifika fiyatlarında düşüşe yol açabilir. Ancak TOKİ (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) gibi güçlü kuruluşların bazı girişimlerde ihraççı olarak yer alması, özellikle inşaatın gerçekleşmeme olasılığına ilişkin yapısal riskleri azaltmaktadır. Bununla birlikte, fiyat dalgalanmaları ve yatırım riskleri tamamen ortadan kalkmamıştır. 

İlgili sertifikalarda birincil edinim (konut) yolunu seçen yatırımcılara öncelikli başvuru hakkı tanınır. Bu, yeterli sertifikaya sahip olsalar bile istedikleri konutu alamama riskini taşır. Ancak yatırımcılar, tali edim seçeneğini kullanarak sertifikalarını güncel piyasa değerinden nakde çevirebilir ve varsa değer artışından kazanç sağlayabilir.

Alınan Gayrimenkul Sertifikasının Değeri Nasıl ve Nereden Takip Edilecek?

Gayrimenkul sertifikası aldıktan sonra bu varlığın değerinin hisse senetlerinde olduğu gibi anlık olarak izlenmesi mümkündür. 11 Ağustos 2025 itibarıyla sertifikalar Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlayacak olan sertifikalar, ilgili tarihten sonra sahip olunan çeşitli yollar aracılığıyla izlenebilir. Gayrimenkul sertifikasının güncel piyasa değerini takip etmek isteyenler yatırım hesabı ve mobil bankacılık hizmetleri aracılığıyla kolayca takip edebilirler.

Gayrimenkul Sertifikasını İstediğimde Elden Çıkarabilir miyim?

Evet, gayrimenkul sertifikasını dilediğiniz zaman elden çıkarabilirsiniz. İhraç edilen gayrimenkul sertifikaları, Borsa İstanbul düzenlemeleri çerçevesinde pay piyasasında işlem görecek şekilde tasarlanmıştır. Bu sayede, proje sonunu beklemek zorunda kalmadan, sahip olduğunuz sertifikaları Borsa İstanbul’da oluşacak güncel piyasa fiyatı üzerinden ikinci elde alıp satabilirsiniz.

Yatırımcılar, sertifikalarını ister kısa vadeli kazanç amacıyla ister uzun vadeli yatırım stratejileri doğrultusunda değerlendirebilir. Anlık alım-satım imkânı sayesinde, gayrimenkul sertifikaları geleneksel gayrimenkul yatırımlarına kıyasla çok daha likit bir yatırım aracı sunar.

Yeterli Sertifika İle İstediğim Daireyi Alabilir miyim?

Yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası biriktiren vatandaşların istediği daireyi alma hakkı doğabilir; ancak bu süreç bazı koşullar altında mümkün olabilir. Öncelikle vatandaşın tercih ettiği bağımsız bölümün henüz satılmamış olması, ardından yatırım kuruluşu aracılığıyla ihraççı kuruma asli edim başvurusunda bulunması gerekir. Bu başvurular ise “önce gelen önce alır” prensibine göre yürütülür. Yani vatandaşın istediği daire için yeterli sertifikası olsa da aynı daireye ondan önce başvuran biri varsa, o daireyi alma hakkı diğer vatandaşa tanınır. Bu durumda, projenin kalan diğer satılmamış bağımsız bölümlerinden seçim yapmak ve alternatif bir daireye yönelmek gerekir.

Vatandaşların yeterli sertifika ile istediği daireyi alabilmesi mümkün olsa da bu durum, başvuru zamanı ve ilgili dairenin hala satışta olup olmaması ile doğrudan bağlantılıdır. 

Her Daire İçin Gerekli Sertifika Sayısı Aynı mıdır?

Her daireye bağlanacak gayrimenkul sertifikası sayısı değişiklik gösterebilir. Proje kapsamında vatandaşlara sunulan tüm bağımsız bölümler, izahname veya ihraç belgesinde üzerinde açık bir şekilde belirtilir. Ayrıca bu aşamada tahsisin değer farkı payları da sertifika sayısına işlenir. Dolayısıyla sertifika sayısı bir dairenin büyüklüğüne, konumuna ve diğer çeşitli özelliklerine göre değişebilir. Ayrıca proje süresi içerisinde izahname veya ihraç belgesinde önceden belirtildiği sürece ilgili hisse sayılarında da değişiklik gözlemlenebilir. 

Yatırımcıların, satın alma işlemine başlamadan evvel her daire için gereken sertifika sayısını geçerli izahname veya ihraç belgelerinden takip etmeleri ise bu süreç içerisinde oldukça önemlidir.

Gayrimenkul Sertifikası ile Ev Almak İçin Ne Kadar Sertifika Gerekli?

Gayrimenkul sertifikası ile ev almak için gereken sertifika sayısı, aşağıdaki tabloda bulunabilir.

Evi Almak İçin Ortaklık Yapılabilir mi?

Evet, gayrimenkul sertifikalarında ev almak için ortaklık yapılabilir. Bu sertifikaların paylı mülkiyet modeli ile sunulması, birden fazla kişinin bir adet konuta ortak olmasını mümkün kılar. Ev alma sürecinde her bir vatandaş, kendi adına hisse alır ve kendi hissesi oranında tapuya sahip olabilir. Bunun amacı, maldan yararlanma ve tasarruf etme üzerinden bir ortaklık olarak nitelendirilebilir. 

Örneğin kazançlarını birleştirmek ve ortak bir mala sahip olmak isteyen 4 arkadaşın bir araya gelerek hedefledikleri daire için gereken sertifika sayısına ulaşması mümkündür. Bu sayıya ulaşıldığı takdirde her bir birey, %25 hisse ile mülkiyet sahibi olabilir. 

Evi Seçmek İçin Projenin Bitmesi Gerekli mi?

Hayır, evi seçmek için projenin tamamen bitmesi gerekmez. Örneğin Damla Kent Projesi kapsamında vatandaşlar, gerekli sertifika adedine ulaştığı takdirde istediği konutu seçme hakkına sahiptir. Ancak bu süreçte projenin altıncı ayından itibaren başlayacak olan asli edim talep süreci sırasında başvuru yapılması gerekir. Böylece projenin tamamlanmasını beklemeden ev seçmek isteyen vatandaşlar,  beğendiği daireyi seçebilir. Bu süreçte süreçle ilgilenen yetkililer, birey için konutu ayırır ve başka bir vatandaşa satmaz.

Gayrimenkul Sertifikası ile Evin Tapusu Nasıl ve Ne Zaman Alınabilir?

Gayrimenkul sertifikasıyla ev tapusu almak için, öncelikle satın almak istediğiniz konutun gerekli sertifika sayısına ulaşmanız gerekir. Bu aşamadan sonra aracı kuruma hangi bağımsız bölümü almak istediğinizi belirten ‘asli edim’ başvurusu yaparsınız. Aracı kurum başvurunuzu değerlendirip durumu Emlak Konut’a iletir. Emlak Konut, inceleme sürecinin ardından 2 iş günü içinde sizi sözleşme imzalamaya davet eder. Böylece tapunuzu alabilirsiniz. Damla Kent Projesi’nde asli edim süreci 5 Şubat 2026 ile 4 Ağustos 2028 tarihleri arasında gerçekleşecektir. Bu dönem içinde tapu işlemlerinizi tamamlayabilirsiniz.

Kredi ve Ek Ödeme Seçenekleri Sertifikaya Dahil Edilebilir mi?

Dairenin değerine karşılık gelen sertifika sayısını tamamladıktan sonra, geri kalan tutar için kredi veya tamamlayıcı finansman seçenekleri üzerinde çalışmalar sürmektedir. Bu nedenle, kredi ve ek ödeme modellerinin doğrudan sertifika kapsamına dahil edilip edilmeyeceği henüz netleşmemiştir. Ancak ilerleyen dönemde bu tür finansman yöntemlerinin sertifika sistemiyle entegre edilmesi mümkün olabilir.

Hisse senedinin ne olduğunu ve yerli hisse senedinin nasıl alınacağını merak ediyorsanız Borsada Yerli ve Yabancı Hisse Senedi Nasıl Alınır? başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz. 

Gayrimenkul Sertifikası Almak Mantıklı mı?

Gayrimenkul Sertifikası almak, hem doğrudan gayrimenkul sahibi olma hem de projelerdeki değer artışlarından faydalanma imkanı sunduğu için mantıklı bir yatırım yöntemi olabilir. Sertifikalar borsada alınıp satılabildiği için likidite avantajı sağlar ve faizsiz yatırım yapma olanağı sunar. Ancak, her yatırımda olduğu gibi, kişisel hedefleriniz, piyasa koşulları ve riskleri dikkatlice değerlendirmeniz önemlidir.

Bu sertifikalar yatırımcılara inşaat projelerinden konut, ofis veya işyeri gibi gayrimenkul sahibi olma imkanı sunmanın yanı sıra bu projelerdeki değer artışlarından da faydalanma olanağı da sağlar. Sertifika biriktirerek doğrudan gayrimenkul edinmek mümkün olduğu gibi, vatandaşların kendi istekleri doğrultusunda sahip olduğu sertifikaları borsada satarak kazanç elde etme imkanı da mümkündür. Bu yönleri ile faizsiz ve alternatif bir yatırım arası olarak değerlendirilse de yatırım kararı sürecinde kişisel hedeflerin ve risk toleransı gibi unsurların dikkate alınması gerekir. Ayrıca piyasa koşullarının takip edilmesi de oldukça önemlidir. 

Gayrimenkul Sertifikası Fonu 2025

Gayrimenkul sertifikası fonu takvimine ilişkin detaylı bilgiler aşağıdaki gibidir;

1. İlk Uygulama: Damla Kent Projesi
2. Semt / Şehir: Başakşehir / İstanbul
3. Alan Büyüklüğü: 379 bin metrekare arsa üzerinde, toplam 1 milyon 258 bin metrekare inşaat alanına sahip.
4. İlk etapta İhraç Edilecek Konut Sayısı: İlk etapta 1540, toplam 5 bin 325 konut ve 244 ticari ünite
5. İkinci Etapta İhraç Edilecek Konut Sayısı: 674 konut
6. Proje Başlangıç Tarihi: 1 Ekim 2025
7. Proje Tamamlanma Tarihi: 4 Şubat 2029 (Hedeflenen)
8. Talep Toplama Dönemi: 4 – 8 Ağustos 2025
9. Borsa İstanbul’da İşlem Başlangıcı: 11 Ağustos 2025

Stopaj Oranı ve Tapu Harcı Ne Kadar?

Gayrimenkul sertifikasından elde edilen kazançlar, projeden gelen satış gelirleri ve bu gelirlerin nemalandırılmasıyla oluşur. Bu nakdi ödemeler üzerinden ise belirli bir miktar stopaj kesintisi uygulanır.

Stopaj oranları tam mükellef gerçek kişiler için %10 oranında ve kurumlar için %0 oranında uygulanırken dar mükelleflerde ise Türkiye'nin ilgili ülkeyle yaptığı çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarına göre farklılık gösterebilir.

Öte yandan yatırımcı elindeki sertifikalarla projede tanımlanmış konut gibi bir bağımsız bölüme ulaşırsa, gayrimenkul teslimi yapılabilir. Bu aşamada tapu harcı ve KDV devreye girer ve tapu harcı genel olarak alıcı ve satıcıdan %2’şer olmak üzere toplamda %4 olarak tahsil edilir. Ancak TOKİ projeleri ve kentsel dönüşüm kapsamında bazı istisnalar uygulanabilir. KDV oranı da konutun net alanının 150 metrekareyi aşmaması ve projenin kentsel dönüşüm kapsamında yer alması koşuluyla %1'dir.